原創(chuàng) 韜略哥

說(shuō)到誘惑，其實(shí)和錢有關(guān)。

最近，每天都能接到中介的推銷電話，說(shuō)只要條件符合就可以考慮換貸，幫忙省利息。

由于存量房貸利率偏高，市面上已有很多人，轉(zhuǎn)去做利息偏低的經(jīng)營(yíng)貸，并且還成功了。

現(xiàn)在，更多的人在觀望，既想省下利息，又擔(dān)心換貸之后不安全。

“貸100萬(wàn)少還60萬(wàn)利息”的經(jīng)營(yíng)貸，究竟是蜜糖還是砒霜…

大家都知道，房貸一般都是二十年或三十年，每月還本付息，是個(gè)人以房子抵押貸款，還款完成之后從銀行拿回抵押的紅本。

如果是這兩年買房的人，房貸利率確實(shí)比較貴，基本在5%以上。

央行數(shù)據(jù)顯示，2021年12月的全國(guó)新發(fā)放商業(yè)房貸的平均加權(quán)利率是5.63%，有的地方更高，去到6%以上。

反觀經(jīng)營(yíng)貸，是銀行針對(duì)中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶推出的貸款產(chǎn)品，因此利息比較優(yōu)惠。

利息有多低呢？同樣以房屋作為抵押，企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸的利率為3.7%。

當(dāng)然，這么低的利息，銀行對(duì)貸款用途、還款時(shí)間等都有要求。

首先貸款人必須是公司，且以房屋作為抵押。

一般必須有一個(gè)滿一年的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房產(chǎn)證必須持有一年以上。

其次，貸款用途限公司經(jīng)營(yíng)使用，比如買原材料、房屋裝修等。而且經(jīng)營(yíng)貸期限比較短，一般為兩至三年，最多五年。

最后，貸款資金直接打到第三方賬戶，如果是裝修用途申請(qǐng)，那么收款人則是裝修公司。

看起來(lái)要求很嚴(yán)格，但中介瞄準(zhǔn)利率“倒掛”產(chǎn)生的巨大套利空間，大肆宣傳以貸換貸。

比如一套房產(chǎn)價(jià)值1000萬(wàn)元，正常最低按揭貸款年化為4.9%，將房貸置換抵押貸款利息為3.7%，3年為一期，這期間可以節(jié)省36萬(wàn)元。

根據(jù)一位貸款中介提供的信息，以貸款金額100萬(wàn)元、還款方式為等額本息為例。

購(gòu)房按揭貸款期限為30年，年利率為5.88%，月還款額約為5919元，總支付利息約為113.07萬(wàn)元，總還款額度約為213.07萬(wàn)元。

通過(guò)置換經(jīng)營(yíng)貸后還款期限變?yōu)?0年，年利率為4.6%，月還款金額為6380.6元，總支付利息為53.13萬(wàn)元，總還款額為153.13萬(wàn)元。

中介介紹，通過(guò)這樣的方式可以少還10年貸款，少還利息59.94萬(wàn)元。

對(duì)于急需資金周轉(zhuǎn)的人來(lái)說(shuō)，置換后看似能獲得更多的資金流，除去房貸，甚至還能在手里留一些資金。

不過(guò)，真正辦理起來(lái)，手續(xù)多且細(xì)節(jié)都是需要貸款中介幫忙處理，會(huì)承擔(dān)很大的隱形風(fēng)險(xiǎn)。

辦理以貸換貸的風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自兩個(gè)方面，一是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，二是法律風(fēng)險(xiǎn)。

先說(shuō)法律風(fēng)險(xiǎn)。

由于貸款人不是真實(shí)的企業(yè)主，也沒有公司，那么去銀行申請(qǐng)的所有資料，都要委托中介操作。

包括申請(qǐng)借款的A公司，接收貸款的B公司，還有公司的銀行流水，上下游購(gòu)銷合同等。

由于流水、合同以及公司全部是假的，而且據(jù)此從銀行申請(qǐng)貸款，已經(jīng)違規(guī)違法。

按照銀行規(guī)定，經(jīng)營(yíng)貸只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，居民將資金流入股市、樓市屬于違規(guī)。

依照法律規(guī)定，這樣做已經(jīng)構(gòu)成了“貸款詐騙罪”或是“騙取貸款罪”，有可能會(huì)坐牢。

再說(shuō)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

一方面是中介費(fèi)，比較貴。

請(qǐng)中介協(xié)助辦理，中介會(huì)在每個(gè)環(huán)節(jié)收取手續(xù)費(fèi)，還會(huì)對(duì)貸款金額抽成。

另一方面，則涉及墊資成本。

在《人民的名義》這部劇中，就有涉及過(guò)橋墊資的例子。

蔡成功借了5000萬(wàn)過(guò)橋墊資，6天時(shí)間日息千分之四，但到期后沒法償還，結(jié)果把整個(gè)大風(fēng)廠都搭進(jìn)去了。

經(jīng)營(yíng)貸涉及墊資的有兩個(gè)環(huán)節(jié)。

一是客戶本身房貸沒有還清，需要墊資結(jié)清貸款。

比如貸款中介墊付客戶未結(jié)清貸款100萬(wàn)，等經(jīng)營(yíng)貸放款后，再返還這筆錢。

二是經(jīng)營(yíng)貸三五年就得還，有的一年還一次，這中間需要找墊資。

經(jīng)營(yíng)貸不像房貸，不用一次還本，期限長(zhǎng)達(dá)30年，中途要找墊資還款，然后再申請(qǐng)，萬(wàn)一還不上就得拍賣房子，搞不好偷雞不成蝕把米。

說(shuō)一千道一萬(wàn)，最關(guān)鍵的是整個(gè)以貸換貸操作本身，很難合法。

萬(wàn)一銀行斷貸、抽貸，個(gè)人信用出現(xiàn)污點(diǎn)，將徹底斷送今后的貸款之路。

即便合法，一套下來(lái)的成本，比起老實(shí)還房貸，也不一定便宜多少。

最后，我們也提出兩點(diǎn)呼吁。

首先，呼吁國(guó)家維護(hù)法律的公平公正，不要讓投機(jī)者鉆了空子。

不能在樓市熱的時(shí)候，嚴(yán)禁經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，而在樓市偏冷的時(shí)候，對(duì)其睜一只眼閉一只眼，應(yīng)該做到一視同仁，查處違規(guī)行為，維護(hù)法律的權(quán)威。

其次，針對(duì)存量房貸進(jìn)行利率分類打折，為購(gòu)房者熨平價(jià)格歧視。

購(gòu)房者，作為消費(fèi)市場(chǎng)最大拉動(dòng)者，也是向國(guó)家交稅最多的群體，可以稱得上是一群最可愛的人。

在疫情沖擊下，很多人收入受影響，窮則生變，除去投機(jī)分子之外，以貸換貸背后，更多的或許是無(wú)奈和人艱不拆。

畢竟，大家來(lái)回折騰，也只是為了節(jié)約利息。

既然允許生活困難的居民推遲還房貸已經(jīng)提上日程，那么，作用更直接的對(duì)存量房貸的利率分類打折，也應(yīng)有所行動(dòng)。

在歷史上，曾有過(guò)對(duì)存量房貸打折的先例，這就是2008年全球金融風(fēng)暴期間，央行在10月23日宣布：

將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。存量房貸也可以申請(qǐng)利率7折。

2009年打折之后平均房貸利率4.455%。

如果現(xiàn)在5.63%的利率降到4.455%，那么購(gòu)房貸款200萬(wàn)，分30年還清，等額本息方式下，30年下來(lái)，利息差距可以達(dá)到51.8萬(wàn)元。

昨天召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)提出要鼓勵(lì)汽車、家電等大宗消費(fèi)，事實(shí)上，把存量房貸的利息打折落實(shí)，實(shí)現(xiàn)提振消費(fèi)的目標(biāo)將更省力。

畢竟節(jié)省下來(lái)的幾十萬(wàn)利息，不管是買一輛新能源汽車，還是配置全屋智能家電，都綽綽有余。

國(guó)內(nèi)大市場(chǎng)的背景下，除了資源、物流等梗阻亟需打通，不同資金成本的梗阻也需重視。

住房是最大的消費(fèi)，房貸是最大的消費(fèi)支出，購(gòu)房者，應(yīng)該獲得更多法律公平和價(jià)格公平。

此外，今天這兩條房地產(chǎn)新聞，值得關(guān)注。

一是安徽淮北，推出高達(dá)6萬(wàn)的購(gòu)房補(bǔ)貼，這個(gè)優(yōu)惠力度，比前段時(shí)間其他地級(jí)市推出的政策優(yōu)惠有所加大。

二是山東，房貸降息的范圍擴(kuò)大，新增六個(gè)城市，目前共計(jì)九個(gè)城市享受利率下調(diào)。

樓市基本面的利好消息，越來(lái)越多了。