房產抵押貸款流程

深圳樓市

很多需要資金就考慮房產抵押貸。

房產抵押貸款作為目前最普及的一種貸款方式，房產抵押貸款因其利率低（年利率：2.5%-3.5%左右）、額度高、期限長（等優勢，備受購房者的青睞。

但是申請流程復雜、專業術語眾多，讓不少人一頭霧水。為此，本指南將全面解析房產抵押貸款的方方面面，為有意向的讀者提供專業且實用的指導，助力大家高效順利地完成貸款，圓安家夢!

一、申請人條件

1.年齡要求

貸款申請人年齡通常需在18-72周歲之間，具備完全的民事行為能力。抵押人(房產持有人)的年齡上限可放寬至80周歲。部分銀行接受未成年人及百歲老人的房產作為抵押。

2.訴訟及征信狀況

借款人無訴訟糾紛、刑事犯罪記錄。近兩年內無連續3個月及累計6個月的逾期記錄。查詢次數最近三個月不超過4次，半年不超過6次為宜。部分銀行對征信查詢沒有硬性要求。

3.職業限制

房地產、金融、銀行、證券、公職人員等行業的從業者一般不能作為主貸人，但可以作為抵押人。外籍人士如有中國親屬作擔保，可被銀行接受。

二、房產條件

1.房產權屬

房產須已辦理不動產權證，期房無法作為抵押物。產權需清晰無爭議，無違建、查封等法律風險，可在市場上自由交易。

2.房齡及面積

房齡通常需在30年以內，部分銀行接受超過30年的老舊房產。住宅面積一般需超過50平米，個別銀行可放寬至40平米。

3.房產類型

符合條件的房產類型包括：住宅、別墅、公寓、經濟適用房、辦公樓、廠房、商鋪、寫字樓等。

需注意的幾種特殊情況：

新房產證(持有時間不足6個月)

小孩房(產權人包括未成年人)

老人房(產權人包括65歲以上老年人)

經濟適用房等需解除限制性條件

老破小(超30年+小面積房產)

按揭房(需先結清原貸款)

其中，住宅、別墅和住宅公寓相對最受銀行青睞。

三、公司條件

1.無公司情況(消費抵押)

無公司背景的自然人可申請消費抵押貸款，最高額度300萬元，但利率較高。適用于公務員、銀行員工、大型企業高管等群體。

2.有公司情況

申請公司經營貸款，一般需滿足：公司成立滿一年、申請人持股滿3-6個月。少數銀行開放新注冊公司申請。

常見的申請方式：

新注冊公司：無經營履歷，可選銀行少且利率高

實際控制人：借用他人公司申請，銀行較少

新入股公司：持股滿半年即可，利率一般

持股半年以上老公司：可選銀行多，利率優惠大

綜合考慮，有意向的客戶建議提前半年做好公司規劃，確保貸款利率及期限的優惠力度。

四、所需材料

公司材料：

營業執照、公章、法人章、財務章、公司章程、最近半年對公流水、辦公室租賃合同

個人材料：

身份證、戶口本、婚姻證明、房產證、個人近一年流水、最近半年個人對公流水、貸款用途合同、征信報告

部分銀行還需提供上下游經營合同、發票、多套房等其他資產證明資料，實際情況請咨詢銀行。

征信報告盡量選擇線下查詢的詳細版本，更有利于貸款通過。

五、貸款額度與利率

1.可貸金額

普通住宅類房產，銀行一般可貸房產評估價值的70%，部分銀行上限可達80-100%。

別墅和商業房產則相對保守，可貸范圍在評估價的50-60%。

消費抵押貸款無論總價多少，最高只能貸款房產價值70%，且額度不超過300萬元。

畢業生、新加坡人等特殊群體可能享受更高的貸款比例。

2.利率水平

截至2023年10月，主流房產抵押貸款利率如下：

一次抵押貸款：

10年先息后本(2.5%-3.2%)

10年先息后本3年審核(2.6%-3.5%)

20年先息后本3年審核(2.7%-3.45%)

20年等額本息(3.25%-3.45%)

二次抵押貸款：

10年先息后本(2.9%-3.65%)

低于2.85%的利率門檻較高，需要較強的經營業績和良好記錄。

貸款期限、利率浮動頻率、還款方式都會影響最終利率水平，大家可根據自身情況選擇權衡。

六、還款方式

常見的房貸還款方式包括：

先息后本：前期只償還利息，本金在期滿時一次還清。適合前期現金流緊張者。

等額本息：本金和利息每月等額償還，還款計劃穩定。

等額本金：每月本金相同，后期月供逐漸降低。

氣球貸：前期月供少，后期一次性還清剩余本息(如10年貸款，前3年按20年等額本息還款)。

除先息后本和等額本息較為常見外，等額本金和氣球貸這兩種新型方式近年也開始流行，大家可結合自身情況選擇合適的方案。

七、辦理流程

抵押貸款的主要辦理流程如下：

整個過程大約需7-20個工作日，主要看贖樓時間

每家銀行的具體操作流程有所不同，如單身需公證、線上抵押等。

八、常見名詞解析

除上文中提及的諸多專有名詞，房貸領域還有一些值得理解的行業術語：

轉貸：通過申請新貸款的方式，結清原有貸款。期間可使用過橋墊資服務。

白戶：沒有任何貸款記錄，部分銀行不太青睞，建議先辦理信用卡等。

受托支付：銀行將貸款直接支付至合同指定用途，防止資金被挪用。

評分/評級：多數銀行會對客戶征信等情況進行打分，分數高者可享更優惠利率。

白名單：包括單位白名單和房產白名單，可獲銀行更優惠的貸款政策。

注意事項？

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注意事項：

1、根據自己的還款能力和未來收入預期，選擇適合自己的還款方式，并制定還款計劃；