三月“小陽春”，上海樓市供應方面呈現穩步攀升格局，不少項目積極申請預售證，房企推盤意愿增強。

據上海中原地產數據顯示，3月11日~3月17日，上海新增入市項目6個，共計25.6萬平方米，環比增加92.7%。

不過，繼去年上海樓盤降價促銷出現“買房送寶馬”營銷活動之后，今年為了解決買家資金不足的“尷尬”，滬上部分樓盤主動提供“房屋抵押貸款”或變相提供“首付貸”。

日前，《中國經營報》記者暗訪發現，上海部分樓盤售樓處在推介房源的同時，一些業務員不忘告訴購房者，如果看中房源，買房的首付款也可以“分批支付”，或者提供房屋抵押貸款業務和“信用貸”。

“只要交滿300萬元認籌金，剩下200余萬元首付款我們可以想辦法。”上海地產（集團）有限公司在浦東新區開發的尚海酈景名苑項目，客戶經理介紹，其可以向公司申請客戶首付款分批支付，或者上海和昆山房屋抵押貸款，保證成功選購房源。

針對首付分批支付和房屋抵押貸款等問題，記者致電致函上海地產（集團）有限公司等相關企業，然而截至發稿，尚未收到回應。對于樓盤提供首付分批支付的行為，上海市寶山區住房保障和房屋管理局相關負責人表示，上海明確禁止樓盤“首付貸”行為，其他問題也有文件規定。

客戶經理稱可幫忙辦理首付貸

3月19日，記者走訪了浦東新區桃林路的尚海酈景名苑，這是吸引眾多購房者的網紅項目。公開資料顯示，尚海酈景名苑項目整體位于浦東新區洋涇板塊，靠近陸家嘴濱江，地塊前身為上海海事大學，2011年被上海地產集團有限公司收購。2015年，尚海酈景首次入市，2016年推盤熱銷，奪下上海總成交金額與總成交面積的雙料冠軍。

該項目客戶經理介紹，正在加推的360套房源是項目最后一批房源，開盤賣出200余套，余下的仍在銷售。

在與現場購房者的交流中，記者了解到，該項目房源的成交均價基本在9.2萬～10.5萬元/平方米，而且推出4%的折扣優惠活動。只是，項目為毛坯交付且沒有優質的學區資源，不少人前來樓盤之后還是呈現出觀望態度。

在此前的走訪中，尚海酈景名苑的客戶經理曾告訴記者，如果看中了房子，剩下200多萬元首付款可以向公司申請分期支付，另外可以提供房屋抵押貸款業務，只要是上海或者昆山的房屋，可以幫忙抵押貸款作為首付款。“以我在公司三年的工作經驗，基本上（成功購買）可以沒問題。”他說道。

對于購房首付款的問題，上海師范大學房地產與城市發展研究中心主任、教授崔光燦表示，從金融監管和市場管理的角度，買房首付貸屬于違規，首付款不允許使用“消費貸”“信用貸”等，其有利于購房人根據自身實際支付能力決策購房行為。當然，若地產項目允許購房人分期付首付款，而非在首付中使用信貸，則是一種銷售策略，有利于項目的銷售進度。

在青浦區高涇路789弄金地虹橋世家項目，一名工作人員表示，如果購房者的首付款不夠，樓盤可以做首付貸，通過抵押物進行貸款，抵押物可以是房屋或者車，即可成功選房。

松江區的合景天悅項目可以提供首付“信用貸”。銷售人員介紹，公司可以為購房者解決首付不夠的難題，不過購房者除了支付6%的利息費，還要交一筆3%～5%的手續費。假如貸款100萬元做首付，需要另外交3萬～5萬元手續費，公司能助力購房者成功選到房源。

記者隨機從網上搜索“上海買房信用貸業務”找到多家辦理貸款的中介公司。一家上海的投資管理公司官網顯示，提供無抵押貸款、房屋抵押貸款和汽車抵押貸款等業務，該公司業務經理介紹，公司和上海很多家銀行合作，帶著銀行工作人員上門辦理“信用貸”，兩天即可拿到150萬元。“事成之后付5%手續費，客戶的錢最后用來買房還是炒股，不會多過問。”

另外一位滬上辦理房屋抵押貸款的銀行工作人員說：“銀行一般比較忌諱房屋抵押貸款后資金流向樓市，但假如用家人名下房產抵押貸款，不告訴是用來買新房，也是可以操作。”

事實上，記者調查了解到，去年9月10日，上海市住建委聯合房管局等九個部門發布房地產市場秩序專項整治通知規定，該份文件明確，通過提供“首付貸”或者采取“分期首付”等形式違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款，被認定為投機炒作行為。

地王割肉入市

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，一般月初樓市成交會有所低開，任何消息都容易左右市場交易情緒，前期一些熱銷項目再次加推后遇冷則是市場信心不足的表現。上海樓市在有序回溫中，但小陽春的表現不會一蹴而就。

近日，記者前往上海楊浦區殷行路1555弄的金浩園了解到，項目于3月18日首次開盤，均價約9萬元/平方米，開盤前需要驗資200萬元。最終，該項目推出360套房源，只吸引約66組客戶認籌。

值得一提的是，近期上海不少項目積極申請預售證，房企推盤意愿越來越強，在產品類型上以剛需和剛改類產品為主，有親和力的價格也獲得買家認同。一些區域性地王項目甚至近乎貼著地價出售，降低姿態割肉入市，受到市場關注。

上海市浦東新區祝橋鎮千匯路198弄的公元2040項目，是金地集團在上海的代表性項目。時間回撥到2016年，在祝橋鎮的地王車輪戰中，金地力挫融創、龍湖、平安不動產等強手，以88億元總價摘牌，樓板價33023元/平方米，溢價率286%，創下彼時上海總價地王。

公開消息顯示，名為金地公元2040的機場地王項目，首批推出戶型集中在80～90多平方米三房、110多平方米四房。

據此前售樓部和業內人士測算，項目可售部分的保本價格為6萬元／平方米，銷售價格將突破8萬元/平方米。然而，隨著上海房地產市場調控政策趨嚴，“祝橋地王入市價格難達預期”的聲音也此消彼長。

樓盤營銷中心銷售人員介紹，公元2040的部分房源在2月3日取得預售證，2月12日開始認籌，3月11日開盤。項目共有2806套房源，開盤推出416套精裝小高層房源，均價約為4.1萬～4.3萬元/平方米，每套總價380萬元起，整體產品偏剛需，兼顧改善型需求。

作為金地集團華東區域具有代表性的項目之一，金地2040地塊堪稱是其擲重金得來。2018年半年報顯示，報告期內，華東地區營業收入為50.12億元，同比增長150%，截至2018年中期，祝橋項目實際投資額達到5.19億元，屬上海所有在建項目中投資額最高。

現場銷售人員坦承，以當前的價格出售也是無奈之舉，房子不可能一直囤著不賣，若不是限價緣故，至少要賣到5萬～6萬元/平方米。

記者致電致函金地集團華東區域地產公司，相關負責人也表示了同樣的觀點。不過對于公司將如何彌補金地2040項目因售價不達預期帶來的業績損失，該負責人表示無法回應。

位于上海火車站北廣場的金融街融府項目，彼時是金融街控股以地王的高姿態拿地，距今開發已有3年。項目的住宅部分已經交房，一期也曾出現過日光的情況，目前在售的為二期剩余房源。雖然該項目原售樓處已經搬走，但銷售人員介紹，還有為數不多的房源可供選擇。與其住宅項目一街之隔的是金融街拿地時的商業項目，該項目正在施工，預計2020年完工。同期拿地的還有一塊作為商住的用途用地。

盧文曦表示，開發商資金緊張是房企推盤形成供應的原因，尤其是一些去年蓄客的項目，近期陸續進場，伴隨天氣轉暖看房活躍度也在增加，都有助于快速進入交易狀態。

對于前述樓盤的首付款問題，諸葛找房首席分析師陳雷指出，“首付貸”的行為是開發商自營金融機構或者合作三方機構對消費者進行放貸，對購房者來說加杠桿過大，風險及還款壓力大。開發商提供首付貸的行為屬于違規，首付款一般是由購房者出資，不能用房產作為抵押。信用貸流入房產市場屬于違規行為，一旦受到銀行調查，會停止購房者的貸款。

崔光燦置評，其對于開發商與購房人共同的風險在于，會影響未來交易行為是否正常進行，由于首付貸影響到后期正常的信貸審批，可能會影響購房合同的執行。

記者付魁對本文亦有貢獻