昆政辦發〔2023〕12號

昆山開發區、昆山高新區、花橋經濟開發區、旅游度假區管委會，各鎮人民政府，市各委辦局、各人民團體、各直屬單位：

《昆山市農民住房抵押貸款管理辦法（試行）》業經市政府第26次常務會議審議通過，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹落實。

昆山市人民政府辦公室

2023年2月24日

（此件公開發布）

昆山市農民住房抵押貸款管理辦法（試行）

第一章? 總? 則

第一條? 為進一步深化農村金融改革創新，依法規范開展農民住房抵押貸款試點工作，探索賦予農民住房及宅基地使用權更加充分的財產權利，有效防范借貸風險，維護借貸雙方合法權益，根據《關于開展農村宅基地改革試點工作的若干意見》（昆委〔2021〕15號）、《昆山市農村宅基地使用權流轉辦法（試行）》（昆辦發〔2022〕104號）文件精神，結合本市實際，特制定本辦法。

第二條? 本辦法所稱農民住房抵押貸款包括農民住房財產權（宅基地使用權）抵押貸款和農民住房（含宅基地）使用權抵押貸款。

農民住房財產權（宅基地使用權）抵押貸款是指在法律或者現行政策范圍許可內，在不改變宅基地所有權性質的前提下，以合法取得的農民住房財產權（宅基地使用權）作為抵押物向銀行申請貸款的方式。

農民住房（含宅基地）使用權抵押貸款是指承租人以經我市農村產權交易平臺合法交易取得的農民住房使用權，在法律或者現行政策范圍許可內，以剩余年限的農民住房（含宅基地）使用權作抵押向銀行申請貸款的方式。

第三條? 辦理抵押貸款的農民住房已在不動產登記部門合法登記，房地權利人清晰一致，并辦理不動產權屬證書。抵押貸款申請人需具備完全民事行為能力，無不良信用記錄，具有按時還本付息的能力。

第二章? 貸款對象、條件和程序

第四條? 農民住房財產權抵押貸款應由宅基地使用權和房屋所有權權利人申請。用于申請農民住房財產權抵押貸款的農村房屋和宅基地應符合以下條件：

（一）宅基地使用權和房屋所有權已依法登記、權屬清晰一致無爭議，可入網核查、登記、抵押；

（二）農民住房已出租的，需取得承租人同意；設立居住權的，需取得居住權人同意；

（三）宅基地未列入征地拆遷范圍，未被依法查封、扣押，或者有其他法律規定的不得抵押的情形；

（四）宅基地面積不存在超面積使用情況，宅基地上房屋主體結構未發生變化，并符合所在區鎮風貌管控要求；

（五）取得宅基地所有權人（村集體經濟組織）同意；

（六）取得全體宅基地使用權和房屋所有權權利人同意；

（七）除用于抵押的農民住房外，抵押人應有其他長期穩定居住場所，并提供相關證明材料。

第五條? 農民住房使用權抵押貸款由農民住房承租人申請，申請農民住房使用權抵押貸款應符合以下條件：

（一）用于抵押的農民住房使用權需通過農村產權交易平臺租賃，且依法取得交易鑒證書；

（二）農民住房剩余租賃期限大于10年；

（三）宅基地未列入征地拆遷范圍，未被依法查封、扣押，或者有其他法律規定的不得抵押的情形；

（四）宅基地面積不存在超面積使用情況，宅基地上房屋主體結構未發生變化，并符合所在區鎮風貌管控要求；

（五）取得宅基地所有權人（村集體經濟組織）同意；

（六）取得全體宅基地使用權和房屋所有權權利人同意。

第六條? 申請抵押貸款需向銀行提供以下資料：

（一）申請人有效身份證明；

（二）擬抵押宅基地和農房的不動產權屬證書或交易鑒證書；

（三）抵押物清單、抵押物使用狀況及符合法律規定的有關所有權證書；

（四）全體宅基地使用權和農房所有權人對抵押物的權屬狀況、抵押狀況、同意處置抵押物等作出的承諾；

（五）銀行需要審查的其他有關抵押物的資料。

第七條? 抵押貸款申請經銀行審查同意后，簽訂抵押和貸款合同，合同必須經申請人、抵押權人共同簽訂。

第八條? 農民住房財產權抵押貸款申請人在簽訂抵押合同后，應根據不動產登記部門規定辦理不動產抵押登記。不動產權抵押登記證明由抵押權人保管，復印件由抵押權人送申請人所在區鎮、村（社區）備案。

第九條? 農民住房使用權抵押后，申請人需向農村產權交易部門進行備案。

第三章? 貸款額度、期限及用途

第十條? 抵押貸款額度綜合考慮宅基地基準地價、農房構建成本、使用狀況、現行市場價格、變現能力、抵押人信用狀況等因素，由銀行合理自主確定，原則上不超過抵押評估價值的70%，在有融資擔保機構擔保的前提下，最高不超過抵押評估價值的90%。

第十一條? 抵押貸款期限綜合考慮申請人的年齡、貸款用途、生產周期、還款能力等因素，由銀行合理自主確定，一般不超過5年。

第十二條? 抵押貸款利率應參考中國人民銀行公布的貸款市場報價利率（LPR），根據借款期限、風險狀況等綜合確定貸款利率，原則上貸款利率低于農戶信用貸款利率，符合利率優惠條件的給予適當優惠。

第十三條? 抵押貸款主要用于農民房屋裝修、生產經營等銀行認可的合法用途。

第四章? 抵押物處置

第十四條? 抵押貸款合同到期而申請人不能如約歸還貸款的，可以通過以下方式處置抵押物：

（一）以抵押物出租所得款項用于償還貸款；

（二）抵押的農民住房若申請動遷的，在保證留有一套自住公寓的前提下，將抵押物置換權益交易所得用于償還貸款；

（三）抵押物由本村集體經濟組織或委托運營集體資產的強村公司收儲，用于宅基地再分配或其他經營途徑，所得款項用于償還貸款；

（四）由村級集體經濟組織協調，通過競價方式由本集體組織內符合條件的農民購買欠款人所抵押住房；

（五）雙方可根據實際情況，約定采用合法方式，實現抵押物價值回收最大化，回收款項優先用于償還貸款。

第十五條? 申請人、抵押權人之間產生爭議無法協商一致，可向人民法院提起訴訟，通過訴訟方式解決。

第十六條? 處置抵押物時，其價款不足以償還貸款本息，抵押權人有權向申請人追索應償還部分。其價款超過應償還部分，抵押權人應退還給申請人。抵押的農民住房處置時應按相關規定繳納稅費。

第十七條? 鼓勵通過擔保公司提供擔保或開展保證保險業務等方式，為抵押人提供增信支持。探索建立貸款風險分擔機制，適時建立農民住房抵押貸款風險補償基金，增強銀行放貸意愿。

第五章? 附? 則

第十八條? 擬開展該項業務的銀行應根據本辦法有關規定制定農民住房抵押貸款管理制度及實施細則。

第十九條? 本辦法自發布之日起試行，有效期至2024年12月31日。