農(nóng)房抵押貸款額度提升3倍

瀏陽3年累計辦理農(nóng)房抵押3.66萬宗，發(fā)放貸款38.29億元，其做法入選第一批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點經(jīng)驗

城市的房子作為抵押，可以向銀行按揭貸款。然而在農(nóng)村，由于受到種種限制，農(nóng)民的宅基地、自建住房等不能作為資本流動，農(nóng)房很難作為抵押從銀行貸款。瀏陽市依托宅基地制度改革，明晰宅基地權(quán)屬，使宅基地能跨村跨鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民農(nóng)房抵押貸款戶均額度從5萬元提高到20萬元以上，3年間該市累計辦理農(nóng)房抵押3.66萬宗，發(fā)放貸款38.29億元。近日，國家發(fā)改委公布第一批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點經(jīng)驗，總結(jié)了深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革、拓展農(nóng)村融資渠道等多方面經(jīng)驗，其中瀏陽市有3項經(jīng)驗入選。

宅基地確權(quán) “外來戶”領(lǐng)到遲來10年的產(chǎn)權(quán)證

2015年起，瀏陽市開始農(nóng)村宅基地制度改革。

“農(nóng)村‘宅改’破冰首要之舉在于確權(quán)，只有先確權(quán)，才能再賦權(quán)。”瀏陽市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，農(nóng)村宅基地確權(quán)和土地確權(quán)一樣，關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益，“確權(quán)就是宅基地歸誰所有的意思”。3年間，瀏陽市對全市約30萬宗宅基地進行摸底，目前已確權(quán)26.4萬宗，確權(quán)率88%。

劉亞光原先住在大瑤鎮(zhèn)老桂新村，10年前通過易地搬遷，他在10公里外的南山村芙蓉小區(qū)建起一棟兩層小洋樓。但限于有關(guān)規(guī)定，劉亞光一直沒能獲得產(chǎn)權(quán)證書。在芙蓉小區(qū)，像劉亞光這樣的“外來戶”共有22戶，產(chǎn)權(quán)證成了他們多年來共同的期盼。

宅基地制度改革啟動以來，在確權(quán)和“一戶一宅”的前提下，瀏陽市打破宅基地村域流轉(zhuǎn)限制，探索跨村鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)，即在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民點置業(yè)定居的“外來戶”，經(jīng)國土資源部門確認(rèn)已退出原宅基地的，通過繳納有償使用費可取得新定居點的宅基地使用權(quán)。

劉亞光向記者算了一筆賬：“我家現(xiàn)有宅基地144平方米，按宅基地面積一半乘以有償使用基準(zhǔn)價計算，每年花1080元便可獲得使用權(quán)，辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，享受和當(dāng)?shù)卮迕褚粯拥墓才涮追?wù)。”

農(nóng)房抵押 升級為資產(chǎn)授信，貸款額度水漲船高

農(nóng)民貸款難，很大程度上是因為抵押擔(dān)保難。一方面，金融機構(gòu)為防范風(fēng)險，辦理貸款時不得不注重抵押擔(dān)保;另一方面農(nóng)房作為農(nóng)民最重要的資產(chǎn)卻長期“沉睡”，無法用來抵押。如何讓“死資產(chǎn)”變成“活資本”?隨著宅基地流轉(zhuǎn)范圍的擴大，農(nóng)民以農(nóng)房抵押貸款的額度也水漲船高。

記者見到何明水時，他正和小伙伴們將農(nóng)用機器搬出倉庫，正是機器“幫忙”，合作社去年多掙了十幾萬元。“這臺烘干機是我用房子抵押貸款20萬元買回來的，之前我同樣的房子只能貸5萬元，買不起烘干機。”何明水回想起往日的情形，“就在那一年10月，社里15萬斤谷子來不及烘干，一大半發(fā)了霉，損失近十萬元。”

同樣通過農(nóng)房抵押貸款經(jīng)營起瓷磚店的李志美對記者說，過去用農(nóng)房抵押貸款，相當(dāng)于“信譽授信”，最多貸5萬元;現(xiàn)在宅基地流轉(zhuǎn)范圍擴大，抵押處置渠道更多，農(nóng)房就更值錢了，“現(xiàn)在我們用農(nóng)房抵押貸款相當(dāng)于‘資產(chǎn)授信’，多的能貸到上百萬元呢。”

自全域推行農(nóng)村宅基地制度改革試點以來，瀏陽市已累計辦理農(nóng)房抵押3.66萬宗，發(fā)放貸款38.29億元，為農(nóng)村居民創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供了資金支撐。

三權(quán)分置 盤活閑置農(nóng)房，農(nóng)民從中得實惠

探索農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”是瀏陽市農(nóng)村宅基地制度改革的重要內(nèi)容之一。

270度超大觀景陽臺、歐式水晶吊燈……近日，瀏陽市張坊鎮(zhèn)田溪村村民羅鏘帶著記者在他的“鄉(xiāng)情民宿”轉(zhuǎn)了一圈。“每年夏天是旅游旺季，持續(xù)兩三個月，家里4間客房都不夠用。”羅鏘對記者說，過去他家僅靠務(wù)農(nóng)和打零工的微薄收入，一年到頭入不敷出;現(xiàn)在他在村里工廠打工、經(jīng)營民宿、種植水果，除去開銷，還能有些盈余。

在開發(fā)鄉(xiāng)村民宿項目上，田溪村探索宅基地“三權(quán)分置”，盤活各家各戶閑置農(nóng)房，引進農(nóng)城微旅公司負(fù)責(zé)宣傳推廣，本地西溪旅游公司負(fù)責(zé)旅游軟硬件建設(shè)，農(nóng)戶提供住宿并按標(biāo)準(zhǔn)管理客房，村管員作為三方聯(lián)系人負(fù)責(zé)現(xiàn)場事務(wù)公共管理。

正是通過這種“公司+農(nóng)戶”“三權(quán)分置”的模式，作為省級貧困村的田溪村通過眾籌共建，走出了一條鄉(xiāng)村旅游特色發(fā)展之路。目前該村已有43家農(nóng)戶簽約合作，收益分配中農(nóng)戶占65%。

6月6日至8日，中國土地勘測規(guī)劃院副院長張建平一行到瀏陽市專題調(diào)研宅基地“三權(quán)分置”工作。調(diào)研組認(rèn)為，瀏陽市宅基地“三權(quán)分置”工作具有很好的研究意義與推廣價值;建議瀏陽市加大研究、探索、實踐力度，進一步提升改革成效，為全國農(nóng)村土地制度改革試點提供豐富的理論支撐和案例樣本。