房產(chǎn)抵押貸款具備利率相對較低（目前上海最低可做到2.25%）、貸款期限較長（最長可達30年）、審批率較高以及還款方式靈活等特點。

如果需用錢進行周轉(zhuǎn)，房產(chǎn)抵押貸款不失為一個明智的選擇，貸款額度可做到房產(chǎn)評估值的6-7成，個別銀行可做到9成甚至超成！！

那么我們在上海辦理房產(chǎn)抵押貸款有哪些需要注意的地方呢，下面一起來看看吧！！

一、貸款利率額度

全國利率下調(diào)，目前上海地區(qū)最低利率已經(jīng)可以做到2.25%了，多數(shù)人可以辦到的利率在2.5%-2.9%之間，申請起來還是非常劃算的，貸款100萬一年利息也才2萬5左右。

貸款額度一般可以做到房產(chǎn)評估值的6-7成，個別銀行可做到房產(chǎn)評估值的9成甚至超成??！

辦抵押還要看名下是否有公司，有公司辦經(jīng)營貸，無公司辦消費貸：

①經(jīng)營性抵押貸

企業(yè)需要錢來周轉(zhuǎn)，比如買材料、支付訂單什么的。銀行會根據(jù)房產(chǎn)的價值，給你一筆錢，前提是要有公司。

利率大概在2.3%到4%之間，最高能借到8000萬。一般從申請到拿到錢，需要7到20個工作日。

②消費性抵押貸

家里要裝修，或者想出去旅游，需要一筆錢，比較個人化。

利率通常在3.4%到4.8%，還款期限可以從1年到20年，時間越短，利息也越少。

房產(chǎn)抵押貸款的申請材料包括但不限于房產(chǎn)證、身份證、收入證明、征信報告等。以下為詳細清單：

消費貸款：

身份證、七天內(nèi)詳版征信、收入證明、戶口本、房產(chǎn)證、婚姻證明、一年明細流水。

經(jīng)營貸款：

身份證、征信報告、戶口本、房產(chǎn)證、婚姻證明、營業(yè)執(zhí)照、一年經(jīng)營流水、上下游合同、公章。

辦理房產(chǎn)抵押貸款還需要看自身是否符合條件，相關要求如下：

【借款人】

年齡要求：通常，借款人年齡需在60周歲以下，部分銀行可做到65歲，但最高不超過70周歲。年齡過大被銀行拒貸的可能性很大。

婚姻狀況證明。

收入證明：必須提供相關文件以評估您的還款能力。一般要求收入能夠單倍覆蓋月供。

信用記錄：銀行會審查您的負債情況、逾期記錄和信用查詢次數(shù)。一般要求最近兩年內(nèi)沒有連續(xù)三個月逾期、累計6個月逾期，最近三個月查詢不超過4次，半年不超過6次，資產(chǎn)負債率控制在房產(chǎn)總價的75%以內(nèi)。

法律糾紛：若您有涉訴或不良記錄，應提前告知，避免產(chǎn)生不良影響。

房地產(chǎn)、金融、銀行、證券、公職人員等人群大部分銀行無法接受其作為借款人，但少部分銀行可接受其作為抵押人。

盡量不要借網(wǎng)貸，不要有逾期，養(yǎng)好征信，征信查詢多的話可以過一兩月再去申請，網(wǎng)貸多可以先還清一部分再申請貸款。

銀行一般都會要求借款人提供個人征信情況。如果征信上有信用污點,銀行為了規(guī)避自身風險,就會提高貸款利率，并且適當降低貸款額度。

大多數(shù)銀行都需要借款人提供流水，流水不夠的話建議提前增加。

【抵押物條件】

房齡限制：大多數(shù)情況下，房產(chǎn)的年限不應超過30年，但某些特殊房產(chǎn)如老洋房可能例外。老破小房產(chǎn)可抵押銀行不多，以下是同事整理的關于上海可做老破小的幾家銀行：《上海老破小抵押難申請？有哪些銀行可供選擇？【老破小產(chǎn)品匯總篇】》可以做個參考。

抵押類型偏好：住宅類房產(chǎn)通常比商業(yè)用途房產(chǎn)更受歡迎，目前市面上可貸的房產(chǎn)類型還是挺多的，有住宅（最高可做到9成，甚至超成）、別墅、公寓、經(jīng)濟適用房、辦公樓、廠房、商鋪、寫字樓等。

①住宅最受銀行歡迎，抵押成數(shù)可做到6-9成

②別墅、公寓成數(shù)在5-7成

③經(jīng)濟適用房、辦公樓、廠房、商鋪、寫字樓等成數(shù)在5-6成

產(chǎn)權人信息：產(chǎn)權人與借款人應為直系親屬關系，部分銀行接受第三方房產(chǎn)抵押。

面積和區(qū)域：住宅房產(chǎn)的面積通常需超過50平方米，小于50平方只有少部分銀行可做。

產(chǎn)權清晰：必須確保產(chǎn)權無糾紛，且具備交易條件。

共有情況：若房產(chǎn)為多人共有且無親屬關系，可能會增加申請的復雜性。

房屋狀態(tài)：需明確房產(chǎn)是否有現(xiàn)有抵押。

持有時間：大部分銀行要求房產(chǎn)持有時間超過6個月，部分銀行接受新產(chǎn)證，拿到房產(chǎn)證的時間小于6個月申請貸款相對麻煩一點。

如果房屋還有未結清的貸款，可以直接做二次抵押（需要有余值），也可以將未結清貸款結清再做一次抵押（比較劃算）。

小孩房，老人房，老破小只有少部分銀行可做，建議提前看好產(chǎn)品。

【公司相關要求】

公司存在：申請經(jīng)營貸款名下必須有公司，可以考慮收購一家一年以上公司，提前3-6個月開始規(guī)劃，以便享受到更優(yōu)惠的貸款條件。

營業(yè)執(zhí)照：多數(shù)銀行要求公司成立滿一年，少數(shù)銀行接受新注冊或新入股的公司。

經(jīng)營流水：需要提供至少半年的經(jīng)營流水記錄。

經(jīng)營單據(jù)：需提供購銷合同、進貨合同等經(jīng)營相關的文件。

公司類型：需確認公司是否屬于銀行禁止的行業(yè)。

申請抵押貸不需要公司，但申請抵押經(jīng)營貸是需要公司的。

沒有公司但想做經(jīng)營貸的話最好是過戶一家公司到自己名下，當然也可以申請抵貸不一。

像房地產(chǎn)、金融、娛樂類等禁入行業(yè)的話，一般很難申請到貸款。

小產(chǎn)權房、部分公房、未滿 5 年的經(jīng)濟適用房等特殊性質(zhì)的房產(chǎn)，通常無法用于抵押貸款。

注意，在申請房產(chǎn)抵押貸款前一定要記得及時開通大額轉(zhuǎn)賬功能并定期確認，長時間不使用可能會導致限額降低。注意限額問題，避免支付額外的過橋費用。

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