二手交易中困擾買(mǎi)賣(mài)雙方的“解抵押”難題有了新突破。

今日（8月17日），濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同濟(jì)南住房公積金中心、市司法局等宣布，創(chuàng)新推出二手房“帶押過(guò)戶”登記，對(duì)于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)須提前還貸或墊付資金，即不用先歸還原來(lái)的房貸，就可以完成過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款。

據(jù)濟(jì)南市委、市政府新聞發(fā)布會(huì)介紹，目前，該模式已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點(diǎn)成功，將在全市二手房市場(chǎng)全面推行。

但濟(jì)南并不是唯一推出二手房“帶押過(guò)戶”的城市。據(jù)南都·灣財(cái)社記者了解到，今年以來(lái)，青島、昆明等城市均推出了相關(guān)規(guī)定。據(jù)媒體報(bào)道，青島西海岸新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心已在2022年5月實(shí)現(xiàn)了第一筆“帶押過(guò)戶”的業(yè)務(wù)；而云南也在今年8月成功辦理首筆二手房“帶抵押過(guò)戶”合并登記。

二手房“帶押過(guò)戶”流程這么走

從二手房“帶押過(guò)戶”登記的交易流程直觀來(lái)看，該模式實(shí)現(xiàn)流程的簡(jiǎn)化，縮短了交易周期。

據(jù)介紹，濟(jì)南“帶押過(guò)戶”實(shí)施后，只需要“進(jìn)一個(gè)窗口，提交一套材料，辦理一次業(yè)務(wù)”，買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)需跑腿，轉(zhuǎn)移和抵押“雙預(yù)告登記”通過(guò)銀行就可以完成線上申請(qǐng)，轉(zhuǎn)移登記和抵押登記可同步辦理，抵押預(yù)告登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為本登記，賣(mài)方在辦理轉(zhuǎn)移登記的當(dāng)天或第二天就可以拿到購(gòu)房款，結(jié)清原銀行貸款。一方面減少了群眾跑腿次數(shù)，另一方面，辦理時(shí)限由原先的十幾天壓縮至1-3個(gè)工作日辦結(jié)。

而在昆明，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理二手房“帶抵押過(guò)戶”合并登記工作主要有以下流程步驟：一是賣(mài)方申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，買(mǎi)方申請(qǐng)按揭貸款；二是銀行向產(chǎn)權(quán)交易管理部門(mén)申請(qǐng)抵押狀態(tài)下進(jìn)行網(wǎng)簽；三是轉(zhuǎn)移登記、新設(shè)抵押登記、解除原抵押登記同步辦；四是銀行放款。

另外在青島，“帶押過(guò)戶”的舉措是在二手房交易中，省去了“買(mǎi)家墊資或者賣(mài)家借款—賣(mài)家去銀行還貸—解除抵押—申請(qǐng)抵押過(guò)戶”這一繁雜流程。在押房屋交易前賣(mài)方無(wú)需先還貸解押，買(mǎi)賣(mài)雙方在債權(quán)人同意的前提下可直接申請(qǐng)“帶押過(guò)戶”，且購(gòu)房人可利用該房屋再次申請(qǐng)抵押貸款。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在對(duì)相關(guān)政策的點(diǎn)評(píng)中提到，從流程方面看，過(guò)去的模式是“房東籌錢(qián)償還二手房剩余貸款-房東賣(mài)房-下家付款-房東收款”，而現(xiàn)在的模式是“房東賣(mài)房-下家付款-房東償還二手房剩余貸款和收款”。

“此類(lèi)新交易模式具有便捷、高效和安全的屬性。”他進(jìn)一步提到，便捷是指買(mǎi)賣(mài)雙方流程的簡(jiǎn)化，高效是指業(yè)務(wù)周期的縮短，而安全的角度來(lái)看是全程的交易均是在資金監(jiān)管協(xié)議下進(jìn)行的，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易均有保障。

濟(jì)南二手房?jī)r(jià)已連跌11個(gè)月

為何多城在同步推進(jìn)二手房“帶押過(guò)戶”登記的舉措？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受采訪中提到，“近年來(lái)，不管是濟(jì)南，還是山東省，抑或珠三角、全國(guó)，二手房占全部房屋交易比重是下降的，主要原因之一就是，二手房交易成本太高，周期太長(zhǎng)。”

他同時(shí)提到，只要掛牌價(jià)不低于市場(chǎng)價(jià)的熱點(diǎn)區(qū)域，二手房交易普遍需要6-12個(gè)月的周期，其中贖樓和貸款就占了其中的一半，這便導(dǎo)致“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房需求受阻，影響了新房交易，沖擊到房地產(chǎn)良性循環(huán)。

據(jù)南都·灣財(cái)社記者了解到，濟(jì)南今年以來(lái)二手房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷11連跌，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月份濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1％，同比下降2.4％；7月份濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比下降3.0%。

而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，昆明今年的二手房?jī)r(jià)同比方面，自2月起已經(jīng)連續(xù)跌了4個(gè)月，至今年6月止跌回升，進(jìn)入7月后，價(jià)格再次下跌。再看青島，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)7月青島二手房住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比則下降1.6%。

隨著“帶押過(guò)戶”登記舉措的實(shí)施，二手房市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)變化。

“這一政策有助于加快換房需求入市，提升新房交易量有所助力，會(huì)促進(jìn)新市民購(gòu)買(mǎi)二手房及在該城市扎根落戶。”李宇嘉提到，過(guò)去也有城市試圖推進(jìn)這項(xiàng)政策，但由于擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，銀行之間的協(xié)調(diào)等，并未有效推進(jìn)。而濟(jì)南的新政，有望縮短交易周期，甚至縮短一半。可將該模式在全國(guó)推廣，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，短期來(lái)看，“濟(jì)南模式”也為其他城市提供了參考借鑒，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多城市跟進(jìn)，在二手房交易方面給予政策支持。

那么政策的落地是否會(huì)給二手房市場(chǎng)帶來(lái)正反饋？陳文靜認(rèn)為，近期江蘇的蘇州、無(wú)錫、山東濟(jì)南等城市均調(diào)整了房地產(chǎn)政策方向，為了更好地支持住房剛性和改善性需求，經(jīng)濟(jì)大省的住房政策有望進(jìn)一步加快優(yōu)化落地，“這部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)活躍度有望好轉(zhuǎn)。”

南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)