不少人辦理房產抵押貸款都存在一個誤區，那就是房子市場價多少，就貸多少錢，其實不然，貸款額度一般只能達到房產評估價值的 7 - 8 成，雖說有部分銀行可做到9成甚至10成，但還是比較難申請的。

一套住宅市場價120萬，可能經銀行評估只有110萬，那么借款人大概率能貸出來的額度在77 - 100 之間。

房屋估值與市場價稍有偏差，一般來說影響額度的房產因素有：

1、房齡

房齡是影響房產抵押貸款額度的重要因素之一 。簡單來說，房齡越大，貸款成數越低，貸款年限也會越短。

一般情況下，銀行會優先考慮房齡在20 年以內的房產?，這類房產的貸款成數通常能達到評估價值的 8 -9 成；房齡在 20 - 30 年的房產，貸款成數可能會降至 6 - 7 成；而一旦房齡超過 30 年，貸款難度會大幅增加，甚至可能被銀行拒絕 。

2、地理位置

地理位置優越的房產，如位于城市核心商圈、交通樞紐附近、優質學區周邊的房產，往往具有較高的市場價值和較強的變現能力，銀行愿意提供較高的貸款成數 。

位置偏遠、面積小的房產，市場流通性較差，銀行一般會降低其貸款成數 。

3、房產屬性

普通住宅是人們日常生活居住的主要選擇，市場需求穩定，貸款成數相對較高，一般能達到評估價值的 7 - 8 成 。

然而，房產的類型多種多樣，不同類型的房產在貸款額度比例上也不一樣。寫字樓由于其使用性質和市場流通性等因素，貸款額度一般只能達到評估價值的?6 成左右；商鋪考慮到經營風險和市場波動等，貸款額度多為評估價值的?5 - 6 成；廠房受行業特性和地理位置影響較大，貸款額度通常為評估價值的?5 成左右。

可貸額度不僅與抵押物相關，借款人條件也是其中的一個重要因素：

1、個人征信

個人征信記錄著借款人的信用行為，包括信用卡還款記錄、過往貸款的還款情況等。銀行等金融機構在審批房產抵押貸款時，會仔細審查借款人的征信報告，以此評估其信用風險。

如果借款人的征信記錄良好，沒有任何逾期還款、欠款等不良記錄，表明借款人具備較強的還款意愿和良好的信用意識 。在這種情況下，銀行通常會認為貸款風險較低，愿意給予借款人較高的貸款額度 。

相反，如果借款人的征信存在不良記錄，如多次逾期還款、欠款不還等，銀行就會對其還款能力和還款意愿產生嚴重質疑 。此時，銀行可能會降低貸款額度，甚至直接拒絕貸款申請 。

2、負債情況

當借款人向銀行申請房產抵押貸款時，銀行會全面了解其負債情況，包括信用卡欠款、其他未還清的貸款等。

如果借款人的負債率過高，意味著其每月需要償還的債務金額較大，可用于償還新貸款的資金相對較少，還款能力就會受到嚴重質疑 。對于銀行來說，這無疑增加了貸款違約的風險 。因此，當借款人負債率過高時，銀行通常會減少可貸額度，甚至直接拒絕貸款 。

例：借款人每月的家庭總收入為 2 萬元，而其每月需要償還的信用卡欠款、其他貸款等債務共計 1.4 萬元，那么其負債率就達到了 70%?。在這種情況下，當他申請房產抵押貸款時，銀行可能會認為他的還款能力不足，從而降低貸款額度，或者干脆拒絕他的貸款申請 。

3、收入與還款能力

收入水平和還款能力也是銀行在審批房產抵押貸款時重點考量的 。一般來說，收入越高，借款人的還款能力相對越強，銀行也就更愿意提供較高的貸款額度 。

銀行在評估借款人的還款能力時，通常會要求借款人提供收入證明，如工資流水、納稅證明等 。同時，銀行還會關注收入的穩定性，例如，對于有固定工作單位、工作年限較長的借款人，銀行會認為其收入穩定性較高，還款能力更有保障 。

銀行還會綜合考慮借款人的負債情況來評估其還款能力 。通常情況下，銀行會要求借款人的收入能夠覆蓋負債，即收入要大于每月需償還的債務總額 。

4、借款人職業與年齡

借款人的職業和年齡也會對房產抵押貸款額度產生影響 。公務員、教師、醫生、律師等職業，由于工作穩定性高、收入相對穩定，被銀行歸類為高品質客戶 。這類職業的借款人在申請房產抵押貸款時，往往更容易獲得銀行的信任，貸款獲批的概率較高，且貸款額度可能也會相對較高 。

而對于一些從事高危職業的人群，如消防員、礦工等，由于工作性質存在一定風險，銀行可能會擔心他們萬一發生危險無法按時還款，從而在審批貸款時會更加謹慎，甚至可能拒絕貸款 。

一般要求借款人年齡在18-65周歲，年齡較大，銀行可能會對其還款能力進行更為嚴格的評估，并且可能會適當降低貸款額度或縮短貸款期限 。