在上海地區(qū)，房子抵押貸款能貸到的比例主要取決于多個(gè)因素，包括房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值、貸款用途、借款人的信用狀況、還款能力以及貸款機(jī)構(gòu)的政策等。以下是對(duì)這些因素的具體分析：

一、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值

房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值是決定抵押貸款比例的關(guān)鍵因素。一般來(lái)說(shuō)，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果來(lái)確定貸款額度。在上海，房屋抵押貸款的額度上限通常為抵押物市場(chǎng)價(jià)值的60%至70%。不過(guò)，根據(jù)最新政策，上海市區(qū)的房產(chǎn)如果是首套房屋，貸款額度可以達(dá)到房屋評(píng)估價(jià)的90%；二套房的貸款額度也可提高至80%。

二、貸款用途

貸款用途也會(huì)影響抵押貸款的比例。個(gè)人消費(fèi)性質(zhì)的抵押貸款，其最高額度一般不超過(guò)300萬(wàn)元。而對(duì)于經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，額度通常更高，可以達(dá)到2500萬(wàn)元以上。

三、借款人條件

信用狀況：借款人的信用記錄對(duì)貸款額度有重要影響。信用良好的借款人更容易獲得更高的貸款額度。

還款能力：借款人的還款能力也是貸款機(jī)構(gòu)考慮的重要因素。穩(wěn)定的收入來(lái)源和較強(qiáng)的還款能力有助于提高貸款額度。

四、貸款機(jī)構(gòu)政策

不同的貸款機(jī)構(gòu)可能有不同的貸款政策和標(biāo)準(zhǔn)。大部分銀行抵押產(chǎn)品最高額度在1000萬(wàn)至3000萬(wàn)。對(duì)于多套房打包抵押、別墅廠房抵押等情況，最高可批復(fù)到3000萬(wàn)。也有部分銀行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶可能提供高達(dá)85%至90%的貸款成數(shù)。此外，一些非銀行金融機(jī)構(gòu)，如消費(fèi)金融公司、小額貸款公司等，也可能提供不同比例的抵押貸款服務(wù)。

五、房產(chǎn)類型

房產(chǎn)的性質(zhì)（如住宅、別墅、商鋪、辦公樓、商住房、廠房等）也會(huì)影響貸款額度。一般來(lái)說(shuō)，住宅的抵押額度較高，別墅、商鋪、辦公樓、商住房、廠房等抵押額度可能較低。具體來(lái)說(shuō)：

住宅：常規(guī)來(lái)說(shuō)，銀行房產(chǎn)抵押貸款住宅最高可以達(dá)到評(píng)估價(jià)的7成。然而，也有一些高成數(shù)產(chǎn)品最高可以做到8至9成。

別墅：貸款額度一般為評(píng)估價(jià)的6成。

商鋪、辦公樓、商住房：貸款額度最高為評(píng)估價(jià)的5成。

六、貸款次數(shù)

貸款次數(shù)也影響房屋抵押貸款的額度，具體分為以下兩種情況：

一抵（全款房首次抵押）：抵押額度一般為評(píng)估價(jià)的7成。

二抵（按揭房再次抵押）：抵押額度一般為評(píng)估價(jià)的6成。

綜上所述，在上海地區(qū)房子抵押貸款最多能貸到的比例并不是固定的，而是取決于多種因素的綜合考慮。因此，在申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，建議借款人充分了解貸款機(jī)構(gòu)的政策和要求，并根據(jù)自身情況選擇合適的貸款產(chǎn)品和貸款機(jī)構(gòu)。

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