購房利率還會降低嗎

在美國，抵押貸款利率并不直接與美聯(lián)儲的舉措掛鉤，而是通常會跟隨10年期國債收益率的變化，但兩者并非完全一致。而基準10年期國債收益率的漲跌取決于對經(jīng)濟的預期。

由于美國勞工部8月2日發(fā)布的就業(yè)報告弱于預期引發(fā)了恐慌，支撐借貸成本的10年期美國國債收益率應(yīng)聲“跳水”，下跌0.12個百分點至 3.98%，自2月初以來首次跌破 4%。截至記者發(fā)稿，10年期國債收益率相比2日已有所回升。

不過，分析認為，即使10年期美國國債收益率不會從目前的水平進一步下降，抵押貸款利率仍有很大的繼續(xù)下降空間。2010年至2020年，30年期抵押貸款平均比10年期國債收益率高出1.69個百分點，遠遠低于目前的利差水平（約為2.48個百分點）。

雖然不直接掛鉤，但美聯(lián)儲降息通過影響銀行的融資成本、市場預期和整體利率環(huán)境，最終會推動抵押貸款利率的降低。銀率網(wǎng)（Bankrate）首席金融分析師、特許金融分析師麥克布賴德（Greg McBride）表示：“預計美聯(lián)儲最快將在9月份轉(zhuǎn)向降息，因此抵押貸款利率將趨于走低。9月降息25個基點已經(jīng)在很大程度上表現(xiàn)出來了，如果美聯(lián)儲降息的幅度和時間能進一步明確，將會推動抵押貸款利率下降。”

利率降低會吸引潛在買家回歸嗎

安薩里稱，過去兩年中，由于抵押貸款利率的上升，很多潛在購房者被擠出了市場，一些有意向掛牌出售的賣家也很難放棄他們在利率上升前鎖定的抵押貸款，因此供需兩端都被抑制。

由于供應(yīng)始終緊張，而需求方“蓄勢待發(fā)”，美國房價始終保持在高位，沒有放松的跡象。美國人口普查局最新數(shù)據(jù)顯示，6月現(xiàn)房價格的中位數(shù)達到創(chuàng)紀錄的42.7萬美元，同比上漲了4.1%。

隨著銷售減弱，根據(jù)美國住房與城市發(fā)展部（HUD）數(shù)據(jù)，新房和現(xiàn)房6月份的庫存量達4.7個月，為2016年6月以來最高。換句話說，以目前的銷售速度，需要4.7個月才能售出所有可售房源。相比之下，疫情期間市場最緊張的時候，美國房地產(chǎn)市場上可售房屋供應(yīng)量僅可維持2個月的銷售。

全球房地產(chǎn)和金融數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic首席經(jīng)濟學家赫普（Selma Hepp）稱：“盡管待售房屋庫存不斷增加，但由于購房者對抵押貸款利率走向和房地產(chǎn)市場趨勢保持警惕，特別是在受房屋保險和稅費成本飆升影響的市場，現(xiàn)有房屋和新建房屋的銷售依然低迷。但如果美聯(lián)儲在9月份采取降息行動，可能有助于推動抵押貸款利率走低，并為潛在購房者注入一些急需動力。”

紐約房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Serhant經(jīng)紀人Amy Wang對第一財經(jīng)記者表示：“目前來看，美聯(lián)儲宣布降息將是樓市比較大的轉(zhuǎn)折點，一旦等到這個消息，對市場會是一個非常大的促進。現(xiàn)在基本上是一個現(xiàn)金買家的市場，大部分我經(jīng)手的交易，都是用現(xiàn)金買房的。”

但長期來看，房地美首席經(jīng)濟學家卡特（Sam Khater）認為，撇開利率的波動來說，美國房地產(chǎn)市場更大的結(jié)構(gòu)性問題是供應(yīng)不足，這個問題不會消失。

美國人口普查數(shù)據(jù)顯示，6月美國單戶住宅的開工率已連續(xù)第四個月下降，獨戶住宅的建設(shè)申請量下降了2.3%，為一年多來最慢。在建房屋數(shù)量降至2022年初以來的最低水平。與此同時，住宅建筑商的信心也有所下降，全美住宅建筑商協(xié)會和富國銀行最新編制的建筑商情緒指數(shù)目前處于年內(nèi)低點。

金融機構(gòu)桑坦德資本市場（Santander Capital Markets）首席美國經(jīng)濟學家斯坦利（Stephen Stanley）分析說：“從大多數(shù)方面來看，今年春季的住房需求令人失望，這使得建筑商面臨庫存過剩的問題。所以最近幾個月獨戶住宅開工量的回落是自然反應(yīng)，未來獨戶住宅開工量進一步下滑也不足為奇。”

安薩里也表示，美國住宅供應(yīng)不足、平價房建房難是導致美國住房可負擔性危機的主要原因，而這兩點都沒有得到真正解決，將成為美國房地產(chǎn)市場的長期問題。

“高利率早晚會走向正常化，但美國的住宅用地規(guī)劃與美國的獨棟住宅習慣是常態(tài)， 住宅區(qū)的舒適度與住宅區(qū)的密度之間長期存在張力，導致住宅開發(fā)的限制過多。住宅供應(yīng)短缺的長期性意味著有房者的財富將持續(xù)增長，而剛需者的安家夢將愈來愈遠。”他解釋。