一、從銀行的角度分析。

個人住房抵押貸款主要有3個方面的風險：

1.借款用途風險。

提供優(yōu)質(zhì)抵押物申請貸款，審批相對容易一些，因此，住房抵押貸款更易出現(xiàn)虛假的借款用途。如果借款人挪用貸款或改變借款用途，銀行無法了解和控制資金的使用，貸款到期歸還存在極大的不確定性，一旦貸款逾期，銀行需要跟借款人協(xié)商，或者申請法院對拍賣、變賣抵押物，所得款項優(yōu)先歸還貸款本息和相關(guān)費用。

如果借款人將貸款用于非法用途、違規(guī)用途，銀行還將承擔合規(guī)檢查、內(nèi)部審計、監(jiān)管檢查等更多的風險。

2.還款來源風險。

多數(shù)銀行存在迷信房屋抵押的現(xiàn)象，過分依賴第二還款來源，卻忽視了對第一還款來源的調(diào)查。如果借款人貸款之后出現(xiàn)資金緊張等問題，直接導(dǎo)致還款來源沒有保障，銀行將承擔貸款逾期甚至形成不良的風險。

3.抵押物處置變現(xiàn)風險。

如果借款人不能按時還款，銀行將被迫處置抵押物房產(chǎn)，而處置抵押物是個漫長的過程，同時還有很多不確定性，比如，房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛，存在被其他債權(quán)人申請查封，存在市政建設(shè)面臨拆遷改造風險等等，這些都給銀行行使債權(quán)帶了障礙。

為了防范上述風險，銀行應(yīng)當在貸前認真調(diào)查借款用途，調(diào)查核實有充足的第一還款來源，同時對抵押物的產(chǎn)權(quán)、價值、變現(xiàn)能力做出充分的評估，保證貸款能按時歸還，或者借款人出現(xiàn)資金困難時能夠迅速處置變現(xiàn)抵押物。

有人提出，抵押人使用唯一一套住房不能執(zhí)行的問題，事實上最高法司法解釋已經(jīng)明確，并非唯一一套住房不能執(zhí)行，而是債務(wù)人及其所撫養(yǎng)家屬生活必須的住房不能執(zhí)行，超出當?shù)仄骄》棵娣e的，是可以執(zhí)行的，哪怕是唯一一套住房。

二、從借款人的角度分析。

假設(shè)借款人用自己的住房申請抵押貸款，風險主要是，萬一貸款到期不能歸還，抵押權(quán)人將抵押物房屋處置變現(xiàn)，用于歸還貸款本息，處置變現(xiàn)的價格可能遠低于市場價，其中的差額就是抵押人的損失風險。

為了防止這種情況出現(xiàn)，建議申請貸款前一定要充分評估自己的還款能力，并留有余地。如果在貸款后出現(xiàn)資金困難，要想辦法從其他途徑籌資歸還貸款，避免住房被處置變賣給自己帶來的經(jīng)濟損失。