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今時今日，當企業出現資金周轉不靈的情況時，大多都會選擇去利用貸款來解決眼下的難關。而關于企業經營性貸款，除了常見的信貸、稅票貸之外，還要抵押貸也被廣泛應用在經營發展中。

企業經營性抵押貸款一般指的是中小企業主或個體工商戶通過房產抵押等方式獲得銀行貸款，資金可用于購買設備、原材料或擴建廠房等。

哪些房產可用作經營性抵押貸款？

首先，從房產性質上劃分，有商品房、公寓、別墅、寫字樓、商鋪、宅基地等，而生活中最為常見的就是商品房、公寓、別墅、商鋪這幾種。

①商品房

商品房在抵押貸款中基本只能做7成，部分優質房源的成數會再高一點，借款時限多在三十年之內，常見的為二十年左右。需要注意的是，部分銀行的經營性抵押貸款只適用于在本行白名單樓盤內的房產，因此如有貸款需要，最好先行確認房產所在樓盤是否在白名單內。

②公寓、別墅

這兩種類型的房產因為在市場上的流動性相對較差，大多只能申請5成，且銀行的準入要求也會更加嚴格。

③商鋪、寫字樓

商鋪和寫字樓最高也是只能做5成，相對于上述幾種房產，可接受的銀行也會更少。并且，大部分銀行都會要求商鋪或寫字樓現階段是處于收租狀態才會同意用作抵押。

總的來說，要做經營性抵押貸款，除了需要滿足銀行規定的抵押物類型之外，對房產的狀態、樓齡等也會有一定要求。

從目前來說，很多銀行對按揭房轉做抵押的要求和限制會比較多，大多數只有在房貸還清之后才能用于抵押。如果必需要把按揭房用作抵押，則要滿足兩個條件，一是房產證出了或者押在銀行，二是還要額度空間。至于全款房的話就沒有這些顧慮了，直接出證抵押就好了。

除此之外，一般太新或太老的房子也都不接受。尤其是一些全款購入后直接就做抵押的房子，最好等半年后再操作，可選擇的產品會更多。

經營性抵押貸款，還要看什么？

在申請經營性抵押貸款時，既要考察房產的準入是否符合條件，還要考察企業和企業主的情況是否符合標準，包括企業的經營狀況、財務狀況，以及企業主的個人資信情況。

②營業執照

對于營業執照，一般會看經營時長、是否真實控股等要素。通常經營時限需要滿一年，且擁有真實經營的場所。至于營業執照不滿一年，又或是自己做老板但法人卻不是自己等情況，那就需要另行討論了。

②銀行流水

既然是經營性抵押貸款，那就肯定要有經營性流水可看。通過流水記錄，是可以看出借款人的真實身份。除了要觀察流水是否持續且穩定外，還包括進賬額、月結息等，并且流水最好要能覆蓋負債2倍或以上。

③借款主體

對于借款人的要求，一般年齡會限制在65周歲以內，如果年齡偏大或偏小，都需要提供共借人或擔保人。如果是已婚，還需要提供結婚證等證件，并且不管房子夫妻一方獨有的還是共有的，簽約時都需要雙方同時在場。需要注意的是，一般經營性貸款會反映在主借人的征信上，可以選擇收入較高且征信較干凈的一方作為主借人。

④征信情況

做經營性貸款，對于征信方面的考量會側重在負債上。畢竟，抵押貸對于大部分人來說已經算得上是最后的選擇了，說明借款人已經出現了資不抵債的情況或者苗頭。所以，銀行一般會要求資產負債比不能高于70%，否則出現壞賬的幾率極高。

除此之外，查詢次數只要控制在合理范圍內，當前也沒有逾期之類的不良記錄，基本問題不大。

如何操作經營性抵押貸款？

①明確貸款需求

大家都喜歡高額低息放款快、先息后本時限長的產品，但現實中能同時滿足這些條件的產品卻并不多，況且也不是每個人都有良好的資信能夠申請成功。因此，在申請貸款前，一定要明確自己的實際需求。譬如想要月供壓力小，就先考慮能不能先息后本。

②準備貸款材料

具體的材料根據銀行的要求去準備就可以了，這里提幾個可能會被大家忽略的細節。首先，營業執照不能涉及敏感行業，房地產、夜總會這些都是不可以的。其次，流水在近半年內最好也不要和房地產行業有往來。再者，如果房產證已出但押在了銀行，要提前準備加蓋了銀行公章的復印件。

③上門評估房產

銀行一般會把房產評估這個事情委托給第三方公司，評估費用大部分是免費的。上門前評估公司會先和借款人溝通上門時間，拍照也會盡量在十分鐘內完成，需要注意的是，拍照現場最好呈現為居家狀態，而不是出租狀態。

如果是營業場所，現場還需要有營業招牌以及具體的門牌號，同時業主本人也要在場。

④簽約并等待批復

在下戶考察完畢后，就需要到銀行現場簽約，一般房產證上有幾個人，就要有幾個人到現場。如果是夫妻的話，不管房子是不是共有的，雙方都需要同時到場。簽約完成后就是等待批復了，通常會需要10個工作日左右，結果出來后銀行會以短信等形式通知借款人。

⑤房管局入押

房子入押需要去當地的房管局，每個城市或區域都有不同的劃分，但整體流程是大同小異的。不過，按揭房在入押前還需要結清房貸，并拿回他項。但也有銀行是憑借入押后的回執再給回他項，具體以銀行方面的要求為準。

⑥提款

最后一步就是等待放款了，這里需要注意的是，銀行對于企業經營性抵押貸款基本均是采取受托支付方式，即必須將錢款打給經營用途材料中的第三方賬戶，而不是企業主的個人賬戶。