本來我是想說，我對蘇州板塊的了解不多。

我對房產交易的實戰，了解得更多一些。

我親身經歷了很多次房產交易。

2023年，是最為魔幻的一年。

給大家講兩個小事故。

年初我有客戶買了尹山湖的房子。

中海雙灣錦園。高樓層非頂89平小三房，開發商統裝，一直空置。

如何能看出來沒有住過人呢？

看一下廚房的油煙機就知道了。

這一家的油煙機，完全沒有使用過的痕跡。肯定是沒有住過人的。

除非房東重新換了油煙機。

成交價是202萬。找的中介是中海物業。沒有經過貝殼。所以這套房子的成交情況，在貝殼中是查不到的。

202萬元，從現在往回數，到2019年年中為止，都可以說是一個非常低的價格了。

我們第一天簽了合同，第二天掛網簽。第五天資金拖管，當天帶客戶去某股份制銀行面簽辦理按揭。第六天，放款了。

也就是說，銀行面簽的第二天，就放款了。

現在的按揭，服務是有多到位啊！太神奇了。

第七天，過戶。

過戶那天，到了吳中區房產交易中心，拿到核稅價，我們都傻眼了。

稅務給出的最低評估價，是218萬元。

也就是說，你這個房子買的價格雖然是202萬，但是你必須要按照218萬元交契稅。

還好，那是一套滿五唯一的房子。客戶是首房首貸，只交了一個點的契稅，2.18萬元。

比預想中，多交了1600元的稅。

當時我安慰客戶：你的成交價低于核稅價，說明這套房子，你買便宜了。

當然還有另外一種可能：在市場急速下行過程中，評估價普遍高于成交價。

這種情況對于經營貸是十分有利的。

過了幾個月，來到了最熱的7月。

上個星期，我的一個客戶，買了湖東某小區的二手房，大三房，高樓層，非頂，開發商統裝，中央空調。

成交價520萬元。

也是找小區的租售中心買的。在貝殼上，沒有成交記錄。

客戶因為是第三套房，所以采用全款付清，然后抵押的方式來做經營貸款。

為什么我對這套房子說得比較模糊，小區名字都不說呢？

因為全款抵押這種方式，多少有點擦邊。不適合公開講。

這個不是重點。

我們在過戶之前，就找銀行對這套房子做了初步的評估。我們當然是想評估價越高越好。

但是找了很多家評估公司，最多只能評到530萬元。

看來評估公司都是人精。

沒什么花頭。

然后，重點來了。

在過戶的當天，工業園區房產交易中心，官方給出的核稅評估價，是565萬元。

就是說，客戶以520萬元買的房子，銀行最高評估只給530萬元。水務最低評估卻是565萬元。客戶要以565萬元交稅。

2個點的契稅，1個點的個稅。

以520萬元交稅，就是15.6萬。以565萬元交稅，就是16.95萬元。

平白無故，要多交1萬多的稅。

這就是我在文章開頭說的，2023年，就是如此魔幻。我還從來沒見過如此離譜的差距。

房產評估價，并不是跟不上房價下跌的速度。銀行的評估系統，是緊跟房價下跌的。但是水務的評估系統，是另一套游戲規則。

以前就有很多專家說，買房就是為國家做貢獻。

看來這話是真的，專家沒有忽悠我們。

最后，我要跟大家講個小妙招。

只有實戰在第一線的人才知道的事情。

大家都知道，交契稅，是可以刷信用卡的。

但是，因為商戶比較特殊，并不是每一家銀行都支持這種交易。

某城市銀行，發卡的時候十分大方，額度8萬起步。10萬稀松平常。羊毛黨最喜歡的銀行。

于是我拿著20萬額度的信用卡刷12萬的稅。

滴，拒絕交易。

我打電話給銀行。銀行說，交稅這種交易，我們沒錢賺，刷的多，虧的多，所以一筆最多只能限額5千。騷蕊~

然后，我拿出另一張股份制銀行的卡。這張卡的額度是9萬。但這筆交易金額是12萬。

官方規定，一筆稅費，只能刷一張卡。

好巧不巧，我打開手機銀行，里面有6萬臨時額度。我當場申請了臨時額度。

滴，12萬一刷成功。

房產交易中心的人是真少啊，我在這個窗口磨了半個小時，根本沒人催我。

有讀者說：你是個壞銀。到底是哪家銀行，你倒是說啊？

抱歉，這個不能公開講。開發商我敢得罪。銀行我可不敢得罪。

如果你想對銀行了解得更多，可以私信我。

全文完

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