簽訂借款合同的同時(shí)簽署房屋買賣合同，如何定性？

借款合同簽訂后債務(wù)人無法履行之時(shí)，各方簽署的房屋買賣合同是否合法有效？

你簽署時(shí)實(shí)施的是究竟是清償行為還是擔(dān)保行為？

法院對高額利息轉(zhuǎn)化的已付購房款是否依法審查？

一、結(jié)論置頂

簽訂借款合同的同時(shí)簽署房屋買賣合同視為擔(dān)保行為，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

借款合同已屆履行期且債務(wù)人無力償還之時(shí)，雙方訂立房屋買賣合同目的在于將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為購房款，因此不屬于物權(quán)法“流押條款”情形，亦不屬于民間借貸司法解釋第二十四條“作為民間借貸合同的擔(dān)保”，此時(shí)《房屋買賣合同》原則上合法有效。

在借款本金和利息轉(zhuǎn)化為購房款過程中，法院會(huì)嚴(yán)格審查利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，對于超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息不認(rèn)定其合法轉(zhuǎn)化。

二、裁判要旨

借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)保”。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。

三、案情簡介

湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司于2013年先后簽訂多份借款合同，通過實(shí)際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得對彥海公司合計(jì)2.6億元借款的債權(quán)。為擔(dān)保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預(yù)售合同，并向當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記。

該債權(quán)陸續(xù)到期后，因彥海公司未償還借款本息，雙方經(jīng)對賬，確認(rèn)彥海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，剩余購房款38601982.22元，待辦理完畢全部標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給彥海公司。湯龍等四人提交與彥海公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計(jì)算，并計(jì)算復(fù)利。

因后續(xù)彥海公司拒不履行房屋交付義務(wù)，湯龍等四人訴請法院判令彥海公司向四人支付違約金6000萬元并承擔(dān)四人主張權(quán)利過程中的損失費(fèi)用416300元。一審新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院支持了部分訴請。被告提起上訴，二審中最高人民法院在確認(rèn)商品房買賣合同合法有效的情況下，對基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額依法審查，最終以湯龍等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，彥海公司未按照約定時(shí)間交付房屋，不應(yīng)視為違約，最終撤銷一審民事判決，駁回湯龍四人全部訴訟請求。

四、裁判理由

1、有關(guān)《房屋買賣合同》的效力——合法有效

雙方系爭商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，并對房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。

本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時(shí)，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。彥海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予采信。

2、有關(guān)訴請主張的違約責(zé)任——不支持

由于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該合同項(xiàng)下已付購房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來，且彥海公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息。在當(dāng)事人請求司法確認(rèn)和保護(hù)購房者合同權(quán)利時(shí)，人民法院對基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查，以避免當(dāng)事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。經(jīng)審查，雙方之間借款利息的計(jì)算方法，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護(hù)上限。對雙方當(dāng)事人包含高額利息的欠款數(shù)額，依法不能予以確認(rèn)。由于法律保護(hù)的借款利率明顯低于當(dāng)事人對賬確認(rèn)的借款利率，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為湯龍等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，彥海公司未按照約定時(shí)間交付房屋，不應(yīng)視為違約。湯龍等四人以彥海公司逾期交付房屋構(gòu)成違約為事實(shí)依據(jù)，要求彥海公司支付違約金及律師費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。一審判決判令彥海公司承擔(dān)支付違約金及律師費(fèi)的違約責(zé)任錯(cuò)誤，本院對此予以糾正。

五、敗訴原因

本案爭議焦點(diǎn)為“商品房買賣合同的效力”以及“是否存在違約事實(shí)”

本案的訴求是在商品房買賣合同合法有效的基礎(chǔ)上，對于是否存在違約行為進(jìn)行審理繼而判斷被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雖然商品房買賣合同非借款合同的擔(dān)保，合法有效，但原告在與彥海公司簽署《商品房買賣合同》時(shí)忽略了借款本息轉(zhuǎn)化為購房款的數(shù)額中實(shí)際上存在高額利息部分。當(dāng)法院對于借款本息在合法限度內(nèi)重新核算后，認(rèn)定原告并未足額支付合同約定的購房款數(shù)額，因而該合同實(shí)際上未達(dá)到彥海公司交付房屋的履行時(shí)點(diǎn)，其不構(gòu)成違約，因此原告主張被告承擔(dān)違約責(zé)任的訴請未獲支持。

六、相關(guān)法律規(guī)定

《物權(quán)法》第一百八十六條

【禁止流押】抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條

當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條

借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)予支持。

借貸雙方約定的利率超過年利率36%，超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的，人民法院應(yīng)予支持。

七、寫在最后

根據(jù)意思自治原則，當(dāng)事人約定的以物抵債協(xié)議，只要不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，均屬合法有效。以物抵債很多時(shí)候可以在了結(jié)債務(wù)、化解矛盾糾紛、節(jié)約交易成本等方面發(fā)揮積極作用，但應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分轉(zhuǎn)換前后的法律關(guān)系，審慎起草、設(shè)計(jì)協(xié)議條款，避免出現(xiàn)本案中雖合同合法有效卻嚴(yán)重?cái)≡V的情形。

Best Wishes，愿明天花好月圓

知法懂法，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)—Anna律師

本篇以案說法，閱讀時(shí)間 7 min