前段時(shí)間，深圳的一個(gè)消息在樓市中引發(fā)不小的震動(dòng)——一房東3年前用房子抵押辦理經(jīng)營(yíng)貸，當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)是600萬(wàn)元，如今續(xù)貸評(píng)估價(jià)降到了200多萬(wàn)元。

記者從杭州多家銀行了解到，杭州市場(chǎng)上還沒有出現(xiàn)這么大的跌幅。不過，評(píng)估價(jià)降幅超過30%的房子并不鮮見。房子的評(píng)估價(jià)下降意味著貸款額度相應(yīng)縮水，如果是續(xù)貸，貸款人將面臨不小的“補(bǔ)差”壓力。

“最近有個(gè)客戶，3年前用錢江新城的一套房子抵押做了經(jīng)營(yíng)貸，當(dāng)時(shí)能貸出3900萬(wàn)元。這兩年由于房?jī)r(jià)跌了不少，如今續(xù)貸只能貸出3000萬(wàn)元。這個(gè)客戶也去對(duì)比了其他幾家銀行，貸款額度相差不大，最高的也只有3000萬(wàn)元出頭。”某商業(yè)銀行支行負(fù)責(zé)人告訴記者說(shuō)。

記者了解到，按照銀行貸款規(guī)定，住宅的抵押貸款額度最高為房屋評(píng)估價(jià)的70%。若以此計(jì)算，這套房子貸款額度下調(diào)900萬(wàn)元，意味著評(píng)估價(jià)下跌了1200多萬(wàn)元。“有的客戶名下不止一筆抵押貸款。如果幾筆貸款幾乎是在同時(shí)到期需要續(xù)貸，‘補(bǔ)差’壓力就會(huì)非常大。”銀行人士解釋說(shuō)。

至于如何“補(bǔ)差”，銀行人士解釋說(shuō)，目前市場(chǎng)上大多是無(wú)本續(xù)貸產(chǎn)品，即續(xù)貸時(shí)不需要還清本金，房?jī)r(jià)上行期自然沒有任何問題。如果房?jī)r(jià)下跌，客戶在續(xù)貸時(shí)就需要把貸款額度縮水部分補(bǔ)上。以錢江新城那套房子為例，客戶需要在銀行續(xù)貸審批通過前，一次性“補(bǔ)差”900萬(wàn)元。

為何要與3年前的評(píng)估價(jià)作對(duì)比？其實(shí)這與銀行貸款產(chǎn)品的期限有關(guān)。“最近幾年主流的房抵貸產(chǎn)品，雖說(shuō)授信期是10年，但是每三年就需要辦理一下續(xù)貸手續(xù)。”銀行人士解釋說(shuō)。如果是在2021年辦理的貸款，今年續(xù)貸就得重新評(píng)估一下房?jī)r(jià)，也就是可以很直觀地看到最近這3年的房?jī)r(jià)差。

眾所周知，杭州二手房?jī)r(jià)格高點(diǎn)出現(xiàn)在2021年二季度，這三年正好是房?jī)r(jià)下跌的周期。

此外，并非只有續(xù)貸時(shí)才會(huì)被銀行要求“補(bǔ)差”。“以我們銀行為例，系統(tǒng)會(huì)根據(jù)房?jī)r(jià)變動(dòng)情況自動(dòng)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。比如一套在貸抵押房源，房?jī)r(jià)跌幅過大的話，即便還沒到續(xù)貸期，原則上也是會(huì)要求客戶及時(shí)‘補(bǔ)差’。”某商業(yè)銀行客戶經(jīng)理告訴記者。至于跌幅多少才會(huì)預(yù)警，一般是評(píng)估價(jià)跌破貸款額，也就是跌幅超過30%。