貸款分抵押貸款和無抵押貸款，一般的情況下，大多數人貸款都是需要抵押的，除非條件特別優越，收入特別穩定，才可能申請到無抵押貸款。

而抵押貸款類型，在我國金融機構眼里，就剩下兩種：一種房產抵押，另一種是車子抵押。畢竟，在機構眼里，這兩樣資產，還是比較值錢的。

今天，我們就聊聊，房產抵押貸款能貸多少，能貸多久？

一、先回答房產抵押貸款能貸多少的問題

1、根據銀行通過對抵押房產的市值，進行專業綜合評估得出一個估值，按照這個估值，給予房產估值市值的50%到90%比例發放貸款額度。

（1）一般情況下，住宅類商品房可貸款到銀行估值市值的70%，與此同時，銀行還會根據客戶資質情況，會有降低成數的操作；特殊銀行能做到80%-90%，不過這都是大銀行，大機構的特批處理方式。

注意，住宅類商品房估值市值貸款比例最高，都不可能全部貸款。

（2）商業類（寫字樓、商鋪、酒店式公寓等）房產可貸到銀行估值市值的50%-60%左右，很難超過70%。

2、房產抵押貸款多少的影響因素比較多，我們可以歸納為以下五點：

（1）房產變現情況，變現能力強，貸款獲得的貸款額度越高

比如，一線城市房產變現能力強，二三線城市房產變現能力弱，房產貸款額度會有比較大的差距。

（2）房齡情況，一般房齡超過20年就很難抵押，銀行比較喜歡新樓盤抵押，抵押貸款獲得貸款額度會更高。

比如，一個老房子已經建了30年，銀行就不會接受，即便特殊情況下接受，獲得貸款額度也非常低，可能不到20%的比例。

（3）房產面積，房子小于50平米很難拿到抵押貸款，面積越小可貸款額度月底。

房屋面積小，不利于轉讓或出售，萬一抵押貸款還不起抵押款，銀行風險就會大增。

（4）選擇的貸款機構不同，國有大型商業銀行、中型商業銀行和民營中小銀行給予貸款的額度，也會不同。

從我國地產調控情況來看，大型商業銀行給予的貸款額度比較高，因為資產優質，風險處置能力強，民營中小銀行很難承擔抵押貸款的風險，降低貸款額度系數，比較安全有保障。

（5）選擇評估機構，房產抵押最終是要根據房產專業評估機構的估值來發放貸款額度。

要選擇國家認可的權威房產評估機構，當然，越是權威，可能估值會更合理，獲得貸款額度可能會更高。

二、房產抵押貸款，能貸多久？

貸款是有期限的，不可能是無期限的，因為其牽涉到還款的有效性和及時性，沒有永久貸款。

而貸款時間長短，是要根據抵押物和貸款用途不同，貸款年限也會不同。我們常常看到使用車輛作為抵押物的，貸款最長年限不超過5年。因為車輛使用壽命比較短，不可能長時間。

房產抵押貸款，根據其貸款用途不同，有所不同，也做出了相應的時間限制：

1、抵押房產的貸款用于企業經營，貸款期限最長不得超過5年

現實生活中，不少創業的人，就會出現因為資金緊缺，選擇將房屋抵押融資，而這個貸款期限是最短的，因為企業經營風險巨大。

2、抵押房產的貸款用于個人消費，貸款期限最長不超過10年

比如，用抵押房產的貸款，用于買車，這個額度不大，期限長有利于個人時間更充分

3、抵押房產的貸款用于購買住房，貸款期限最長不超過30年

也就是，已經擁有一套或幾套房的人，通過抵押貸款，獲得購買更多的房產貸款，期限相對比較長。