房產抵押涉及面廣，所需篇幅過長，故分成上下兩篇，讀完此篇，記得要看下篇。

為了方便閱讀理解內容，特意花了一個多鐘頭，制作了兩張思維導圖，看起來比較直觀易懂。

對于有需求辦理房屋抵押貸款的人，閱讀此文，對后期辦理具體業務會是一個很不錯的參考文章

下面再上一個圖，就是實際房抵操作步驟和所需材料

個人客戶可以根據上述兩圖的內容，對自己個人情況做個綜合評估，找出自身的問題和不足，加以解決，然后根據自身實際情況和需求，再去有針對性的選擇符合自己預期的銀行產品。

接下來我就把圖表中的一些關鍵問題，詳細講一講

A：年齡

大部分銀行對申請抵押貸款人的年齡，要求是18到69周歲，有些銀行規定可以做到70歲，蘇州這邊有，蘇州銀行，民生銀行，平安銀行，但是實際操作當中是不會按銀行大綱來的。

一般年齡在22周歲以下，65周歲以上，靠自己個人申請是很難通過的，除非自身條件非常好，否則，銀行一般針對這兩類客戶群體，都需要其，提供共借人的。

原因就是規避潛在的風險，小于22歲，這類人一般剛畢業，沒有穩定收入，償付能力不足，大于65歲的，涉及到大病?死亡的風險。所以這兩類人，對銀行來說是有風險的。

說到共借，再談一下另一種共借方式，非直系親屬共借，就是借款人沒有直系親屬，或者直系親屬遠在國外回不來，這種情況經過溝通有些銀行是可以受理，抵押和借款人非同一個自然人，非直系親屬共借方式的抵貸不一，蘇州這邊有民生村鎮銀行可以操作的，其他一些地方銀行業也能溝通。

B：婚姻

未婚和已婚的就不做多介紹了，未婚單身自己出面或者找父母共借就行

已婚的需要夫妻雙方出面辦理就行，如果一方背著一方單獨想辦理，這種一般不在銀行受理單位范圍內的，也屬于違法的，出問題了有牢獄之災。

再婚的，銀行一般要簡單核一下婚史，有幾段婚姻，房屋產權是否明晰，如果沒問題，夫妻雙方出面辦理就行了。

喪偶，如果另一半去世前，沒有立下房屋產權遺囑，這個辦理起來難度比較大，涉及面比較廣，主要是跟親屬間做財產公證，只要有一個人不配合公證，你這個就是屬于產權不明晰，銀行是不受理的。

C：行業和職業限制

主要限制的行業有，金融，房地產，娛樂，美容美發，洗浴足浴。還有一些也是限制的，還有一些產能過剩的周期性行業，煤炭，鋼鐵等等

職業方面，記者，律師，公務員，還有公檢法軍系統的，除了行政和后勤部門好點，其他部門職業一般都是受限制人群，銀行考慮的，這些人后期的貸后管理這塊可能不順暢。這個大家腦補一下，都懂得，我這里說的比較隱晦點。

D：征信報告

征信報告分祥版和簡版，祥版需要本人攜帶身份證原件去銀行打印，簡版在網上注冊申請就行，房抵是需要看祥版征信的。

銀行主要就是看你的逾期記錄，負債情況，查詢次數。一般看你兩年內的逾期，有沒有連續90天逾期，總賬戶累計有沒有累計超過6次逾期。再看一下單個賬戶的逾期。連三累六是大部分銀行的征信紅線。過了，操作空間就會很窄的。

個別小銀行和外地銀行，有的能溝通，但是這個是有成本的，而且批的利息和額度都是有影響的。蘇州這邊有錫農，民生村鎮銀行，昆山農商行都能操作。

查詢次數，一般看你近半年和近兩個月的硬查詢次數，包括貸款審批，信用卡審批，保前審查，擔保審批，一般只要不是頻繁申請，都不會有啥問題，房抵對查詢相對于信貸要寬松很多，那種頻繁申請網貸的，查詢特別多的另說。

負債這塊，只要不是高的離譜，一般銀行都沒問題的，只要流水夠就行，房抵這塊，流水一般都好解決，大部分銀行都可以走曲線救國的路子，具體就不細說了。

E：貸款審批周期

以蘇州市場這邊為例，國有四大行要30天左右，農行和建行差不多要兩個月時間。

一般全國性商業銀行在10天左右，比較快的就是一些本地農商銀行，五個工作日，就可以搞定，他們可以把流程簡化縮短，可以下戶簽約，收資料一起完成，比如張家港農商銀行，常熟農商銀行都是，還可以他項加急，見回執就放款的。

但是各有利弊吧，效率高了，利息也高，一般一抵都要在年華6左右了，好處就是快，征信，營業執照，經營場地都有變通的余地。看個人需求吧，臨時急需用錢短期周轉的可以考慮的，又不是長期用，實際差不了多少錢。

如果是長期用的，自身條件不錯，其他方面也都符合，加之也不是特別急需，就可以申請四大行的產品，花點時間等就是了，畢竟他們的利率確實低，一般在年華4左右就能辦下來的。做個10年期的，確實要省一大筆利息的。

介于時間和文章篇幅所限，本節先寫到這里了，下篇會接著本章往下延伸講解的。