對于大部分普通家庭，買房都是通過銀行按揭貸款來購買的，只需付個首付，每月還房貸即可，這樣可以緩解很大經濟壓力。

但是在生活中免不了會出現一些急需用錢的情況，房屋抵押貸款是我們不多的選擇。

那么對于房貸未還清的房子可以進行抵押貸款嗎？

經典案例

張老板經營著一家超市，臨近年末，急需一筆錢周轉，但他手上沒有這么多現金。

張老板聽說銀行可以抵押房子貸款，便想到了三年前他剛買了一套價值300萬的房子，房子按開發商要求首付款付了5成共150萬，剩余150萬做了10年的商業貸款，到如今還剩大約100萬未還。

但也聽有的朋友說，如果是通過貸款的方式購買的房子是不能直接進行抵押的，需要償還房子貸款，獲得房屋完整的所有權，才能再次進行抵押貸款。

而張老板認為，自己的房子雖不是全款房，但自己已經支付了將近200萬，并且房子在不斷的增值，于是他問道：

“貸款未還清的房子，可以抵押貸款嗎？”

情況分析

答案是可以。

按揭沒還完的房子是可以用于抵押貸款的。

根據《城市房地產抵押管理辦法》第九條第3款規定：房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。這就是房產二押或二抵，也就是房產在原有抵押的基礎上二次抵押。

從目前來看，辦理房屋二次抵押貸款的方式有兩種：

1）銀行辦理

大部分銀行和非銀行貸款機構不接受二次抵押貸款，一般情況只有原貸款行（房屋按揭貸款的銀行）才會提供房屋抵押業務，并且必須已經按時足額償還貸款本息一定期限，且信用記錄良好，審核相對嚴格;

2）正規擔保公司

擔保公司墊資結清貸款，然后辦理解除抵押手續，再用該房屋作抵押辦理貸款，利息相對較高。

3）民間正規借貸機構

民間借貸機構審核相對寬松，可直接進行二次抵押貸款，但利息相對較高。

雖然房子貸款未還清可以再次抵押，但是額度都不會很高，一般為“貸款額度=房屋價值×抵押率－原貸款的本金余額”。

其中，房屋價值以房屋的原購買價和二次抵押時的評估價相比較，取兩者中的低者。

如果借款人是以住房作為抵押，抵押率最高不超過70%;若是以商業用房作抵押，抵押率最高不超過50%。

比如，一套價值300萬的住房，按揭尾款還剩100萬，按最高70%的抵押率，貸款額度=300萬×70%-100萬=110萬。

二押申請跟第一次申請房貸的情況差不多，一樣要走正規的審核流程和借款人的情況評估程序。

如果確實需要進行房產二押，還需注意幾點：

1、借款人必須出示房產證或產權證，對于購房商品房還未下證的房子，是無法辦理二押的；

2、房產首次抵押（一抵）必須為銀行按揭或者銀行抵押，一抵是非銀金融機構的話，基本上很少金融機構可以辦理二抵的；

3、借款人具有完全民事行為能力和穩定的還款能力，信用良好；

4、該房產具有可貸款空間。比如，做抵押貸款的房子房貸為房屋總價值的60%，那么一般想要獲得貸款比較困難；而如果該房產房貸目前是房屋總價值的20%以內，就比較容易申請到貸款。

以上，就是本期的【貸款知識】。

歡迎關注我們【泛融科技】公眾號，獲取更多有用的貸款知識，讓你在貸款路上少走彎路！