引言：地產君在之前的文章中有簡單提到：美國貸款買房時按揭利息可以沖抵個人收入，最終達到減少個人所得稅的目的。有不少朋友給地產君留言，想要更詳細地了解按揭利息抵扣政策的細節，以及稅改后按揭利息抵扣政策對買房者的影響。本文將為你詳細解答有關房屋抵押貸款利息扣除的一些常見問題。

?什么是抵押貸款利息？

?房屋抵押貸款利息扣除的對象有哪些？

?我可以扣除的金額是否有限制？

什么是抵押貸款利息？

在美國，可抵扣抵押貸款利息是指你用于購買、建造或大幅改善主房屋或第二套住房，而需要為所擔保的貸款支付的利息。

規則是：在2018年之前，符合扣除條件的最高債務金額為100萬美元，2017年后最高債務額限制在75萬美元，截至2017年12月14日之前存在的抵押貸款將繼續享受與舊規則相同的稅收待遇。此外，對于2018年之前的納稅年度，高達100萬美元的房屋凈值債務的利息也可以扣除。

這些能被扣除利息的貸款包括：

抵押貸款買房

抵押貸款買房是指抵押貸款來購買房產時，你能享受抵押貸款利息的減免。抵押貸款買房是指借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔保以保證貸款的到期償還，貸款人向借款方提供資金購買房屋。

第二抵押貸款

第二抵押貸款又叫做二次抵押貸款，是指將已做抵押的抵押物再次抵押，從特定放款人處獲得貸款。第二抵押貸款落后于第一抵押貸款，這意味著第二抵押貸款對貸款人來說風險將會更大，因此一般來說第二貸款的利率會比第一貸款更高，因此第二貸款能夠享受政府提供的利率優惠政策。值得注意的是，當貸款違約時，第一抵押貸款將在第二抵押貸款之前得到償還。

申請第二抵押貸款時，你不需要還錢以前的貸款，你可以直接再次抵押再次獲得貸款，這樣減少的中間環節可以節省不少的時間和金錢成本。

信用額度貸款

信用額度貸款是指金融機構與客戶可以借入的最大貸款額的客戶之間的安排。借款人可以隨時從信用額度中獲取資金，只要不超過協議中規定的最高金額即信用額度并且及時按條款支付還款與利息。大多數的信用額度貸款是無抵押的貸款，借款人不需要向貸款人承諾任何抵押物的抵押。

值得注意的是房屋凈值信貸額度，這是最常見的安全信用額度貸款類型。房屋凈值信貸額度由房屋的市場價值減去所欠的金額擔保，這成為確定信貸額度的基礎。通常，信貸限額等于房屋市場價值的75%或80%減去抵押貸款所欠的金額。房屋凈值信貸額度通常會有一個抽獎期，為期十年，在此期間借款人可以獲得可用資金，償還并再次借款。在提取期結束后，余額到期，或延長貸款以支付余額。房屋凈值信貸額度通常具有期末成本，支付的利息在滿足條件的情況下能夠扣除。

房屋凈值貸款

房屋凈值貸款是指借款人以自己的家作為抵押來獲取資金的方式。貸款的金額由財產的價值決定，財產的價值將由貸款機構的估價師來確定。房屋凈值貸款通常用于支付房屋維修，醫療費用或者大學教育等等的主要費用。

注意，如果貸款不是你家的擔保債務，則被視為個人貸款，你支付的利息通常不可扣除。

?你的住房抵押貸款必須由你的主要住宅或第二套房屋抵押。你不能扣除第三個房屋、第四個房屋等的抵押貸款利息。

房屋抵押貸款利息扣除的對象有哪些？

能得到貸款利息扣除的對象

① 在美國，如果你是主要的借款人你將有法律義務支付債務，但當你支付款項后你將獲得房屋抵押貸款利息的扣除。

② 如果你已婚，并且你和你的配偶都簽了貸款合同，那么你們兩個都是主要的借款人，當你們償還款項后就可以得到房屋抵押貸款利息的扣除。

不能得到貸款利息扣除的對象

如果你進行抵押貸款是為了幫助你的孩子來支付資金，那么只有當你和孩子共同簽署貸款合同時，你才能獲得房屋抵押貸款的利息的扣除。

我可以扣除的金額是否有限制？

答案當然是有限制的。如果所有抵押貸款是在2018年之前的稅收年度用于購買、建造或改善你的第一套住房（以及第二套住房，如果適用）的且總額超過100萬美元（如果你使用已婚申請單獨身份，則為50萬美元），則你的扣除通常是有限的。2017年之后，此限額已經降至75萬美元。值得注意的是，截至2017年12月14日前存在的抵押貸款將繼續享受與舊規則相同的稅收待遇。

對于2018年之前的納稅年度的抵押貸款，無論你如何使用貸款收益，你通常還可以扣除最高100萬美元的房屋凈值債務利息（如果你已婚并單獨提交，則為50萬美元）。