繼廣州、深圳宣布執行“認房不認貸”政策后，今天傍晚，上海成為第三個宣布執行該政策的一線城市。實行“認房不認貸”后，名下無房但有過貸款記錄的購房者，即能夠享受首套房標準的首付比例和貸款利率，這將大大減輕購房者的資金壓力。

上海“認房不認貸”落地

9月1日晚，市住建委、房管局、人民銀行上海市分行、國家金融監督管理總局上海監管局聯合發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，執行購買首套房貸款"認房不用認貸"政策措施。通知規定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。通知自2023年9月2日起施行。

對于有貸款記錄但在上海無房的市民而言，這確實會促進他們在上海的置業計劃。

市民：

“對我在上海定居有了更強的信心，之前沒太有信心，房價這么貴，首付比例這么高，這樣肯定買房比較容易點，首付比例能減少一點。”

市民：

“限制因素會少一點，更加傾向于在上海買房，時間上說肯定是加快進度。”

市民：

“能夠選到更多的房子了，可能以前考慮外環，現在可以往外環以內或者中環去考慮。”

對于二手房市場而言，“認房不認貸”的落地意味著信心的回歸。過去的5個月，二手房成交量出現連續走弱，與今年3月的高點相比，近乎腰斬。

2023年上海二手房成交量（萬套）

廖峰

太平洋房屋副總經理

“從8月份的數據跟年初做對比，市場的掛牌量有30%、40%的增加，帶看量實際上也在趨冷，在年初七成的水平，客戶的房源成交周期，跟今年相對好的3月相比，差不多有3倍時間的延長，貸款的成數、以及運用資金的成本有多少，很大程度上影響購房的意愿。”

貸款成數增加，資金成本降低，為購房者減輕了一定的付款壓力。以總價800萬的房源來計算，首套資格的首付款為280萬，貸款利率在4.55%左右；二套資格的首付款為560萬，貸款利率在5.25%。對于在外地有貸款記錄，且首付能力有限的購房者來說，能夠大幅降低在上海的購房門檻。

曹奇利

中介門店區域總監

“對于有收入、又有能力還的這部分客戶，大部分來說是中小標的客戶，這部分會影響大一點。政策落地，他們會多貸100萬到200萬，這對于他們是很有吸引力的，可能會讓客戶有更多選擇，比如從1000萬的預算變成1100萬、或者1200萬，選擇面會更廣一點。”

同時，對于改善型群體而言，能夠增加杠桿利用率，將改善的程度最大化。在最新發布的第8批次集中供應新房名單中，部分中高端樓盤的入圍比擴大至2.5，這意味著，更多的購房者得以參與到改善型房源的購買中。

盧文曦

上海中原地產市場分析師

“上海現在的狀況以改善為主，像新房的套均價格達到720多萬 置換客群或買二套房的客群都是市場上消費的主力，原先由于受到杠桿，因為二套的關系，貸款只能貸三成，杠桿使用是不太足的，原來改善得不是特別明顯，現在居住品質上有質的飛躍，改善的推動力會比較大。”

那么，“認房不認貸”落地后，購房需求的釋放是否會助推成交價格的上行呢？專家認為，目前的市場熱度還不足以支撐價格上揚。

盧文曦

上海中原地產市場分析師

“成交量并不足以支持價格上行，即便有市場利好政策，在成交量沒有特別明顯釋放的情況下，價格波動不會特別大，最好的結果是，一些房源的止跌，從原先的環比有明顯下滑，通過市場交易量的企穩后，價格止跌就是一個比較好的結果。”

存量首套房貸下調影響幾何？

昨晚八點剛過，金融監管部門密集發布政策，市場最為關注的存量房貸下調規則正式公布，文件明確只有首套住房的商貸部分利率能夠下調，從9月25日開始實施。這份文件來得迅速，大超預期，那么對于上海首套房住戶來說，優惠是否大超預期呢？

兩部委的文件中明確，降低存量首套房貸利率，9月25日開始辦理，以新發放貸款置換存量貸款的方式進行。今天中午，透視記者再次走訪銀行網點，工作人員表示，等通知。

實際上，在現階段，多數首套房貸款人已經可以大概估摸出自己的情況。回到兩部委的文件，許多貸款人其實都忽略了這份文件中最為關鍵的一句話，那就是“不得低于原貸款發放時個人住房貸款利率的政策下限”。

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記者了解到，監管昨晚連夜整理出下限情況，隨后在今天上午，中國人民銀行上海總部對外發布了上海地區利率下限水平。這就是最關鍵的地方，因為從LPR制度實行開始，上海一直以來都是貼著下限進行貸款發放。

某國有大行零售部工作人員

“實際上我現在投放的就是最低了，首套要降也降不下去了。我們現在首套就是加35個bp，最低，我們現在同業當中都是按照這個來執行的。”

舉個例子，比如說首套購房者在今年年初取得貸款，合同利率為LPR加35個基點，這其實就已經是貸款發放時的利率下限，所以此次存量貸款調整中并不受影響。主要受到影響的集中在2019年以前，16年到19年，上海總部認定的利率下限是當時貸款基準利率的9折，但是在那4年中，有部分時間，銀行按照95折發放，這部分客戶就能享受到政策，但是降幅有限。

房誠琦

東吳證券研究所房地產行業首席分析師

“對上海影響其實不是特別大，因為從歷史上來看，大部分時間，首套房都是按照利率的下限去執行的，只有部分時段、部分銀行會在利率下限的基礎上有一些上浮，這一部分辦理的房貸利率呢，這次是可以下調的。”

從上海總部給出的利率下限表中可以看到，2016年3月以前的利率下限并沒有給出，記者了解到，這是因為貸款利率因人而異，后續將會出臺有針對性的細則。值得一提的是，對于2019年房貸換錨之后，沒有選擇掛鉤LPR，而是仍然以固定利率寫進合同的，此次也在政策范圍之內。

房貸問題牽一發而動全身，滬上銀行仍然在等更多政策明確，例如，如今上海認房不認貸政策出臺，就有機構認為，曾經的二套應該按照首套來看待、享受利率調降。

房誠琦

東吳證券研究所房地產行業首席分析師

“比如說在上海，一直是執行認房又認貸政策的，那么我正常的置換的購房，是我本人的唯一住房，但是因為認房又認貸，那么我只能按照二套房的房貸利率來辦理貸款，那如果放開了，變成認房不認貸了，那就應該可以把這個二套房利率調整為首套房利率。”

在當前情況下，記者了解到，個別銀行因為擔心引發糾紛，從今天起暫停放款。有測算顯示，存量房貸下調后，全國來看平均降幅約為0.8個百分點，截止到今年上半年，存量房貸規模超過38萬億。

杜昊旻

國金證券房地產行業分析師

“昨天的政策還是很超預期的，本來大家認為存量利率可能會快點出，但是針對首付、還有其它的一些首套房的利率下限這個問題，市場本來是一位可能是要到九十月份，甚至十月份以后，那這次出得還是很快，也反映了其實監管層對于整個房地產現在態勢的重視問題，對于房地產的銷量，尤其是信心啊各方面修復的這樣一個決心和力度，其實都是很大。”

目前，上海首套房的首付比例在35%，二套在70%，都高于昨晚公布的比例下限，在因城施策背景下，是否會變動，仍需觀察。