昨天晚上很多人一夜難眠！

大家都在討論自己的房貸能降多少？很多人更是研究到深夜，只為弄清楚，到底自己的房貸利率下限是多少？

8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

回顧： 緊急擴(kuò)散！官宣：9月25日起，存量首套房貸利率能降了！如何申請(qǐng)降低利率？我們見證歷史……

文件明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可以向承貸機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)置換，在LPR上的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

9月1日，也就是今天，為確保存量房貸利率調(diào)整順利落地，央行分支機(jī)構(gòu)陸續(xù)在官網(wǎng)公布首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限有關(guān)情況。截至發(fā)稿，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，山東、上海、北京、深圳、福建、河南、江西、湖南、吉林、甘肅、西藏、內(nèi)蒙古、貴州等地的市場利率定價(jià)自律機(jī)制通過中國人民銀行分支機(jī)構(gòu)官網(wǎng)發(fā)布了公告，披露近幾年當(dāng)?shù)鼗蚴?nèi)各城市首套房貸款利率下限執(zhí)行情況。

今天下午，山東也公布了各地市首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下線情況：

山東省各地市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限數(shù)據(jù)表

注：LPR為貸款市場報(bào)價(jià)利率，由中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心于每月20日公布；1BP=0.01%。

按照該數(shù)據(jù)，2019年10月8日至2022年5月14日，濟(jì)南存量首套房貸調(diào)整后最低可降至4.2%，2022年5月15日至今的存量首套房貸利率調(diào)整后最低降至4.0%。

昨晚，央行發(fā)布關(guān)于降低存量房貸利率的重量級(jí)文件，迅速成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

到底怎么降？降多少？

我這種情況能不能降？

關(guān)于新政，疑惑不少

Q1：新利率怎么計(jì)算？最低是多少？

原文提到：新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

這句話的重點(diǎn)是，新利率的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)的政策下限。而不是很多人理解的，新利率不得低于原貸款發(fā)放時(shí)的利率下限。

舉個(gè)例子。

2021年8月，濟(jì)南首套利率下限為4.65%（2021年8月LPR+0），購房人A申請(qǐng)的首套利率為5.6%（2021年8月LPR+95bp），購房人B申請(qǐng)的二套房利率為6%（2021年8月LPR+125bp），由于LPR的調(diào)整（2021年8月的4.65%降至目前的4.2%），購房人A當(dāng)前利率為5.15%（2023年8月LPR+95bp），購房人B當(dāng)前利率為5.55%（2023年8月LPR+125bp）。

而現(xiàn)在， 購房人A首套房新貸款利率的加點(diǎn)幅度不得低于2021年的政策下限，也就是0，所以 購房人A新利率最低能下調(diào)至4.2%（2023年8月LPR+0）， 降幅為95bp。

如果 購房人B當(dāng)年買房時(shí)被認(rèn)定為濟(jì)南二套房，然后隨著今年濟(jì)南最新的首套房政策變動(dòng)，購房人B當(dāng)年的二套房，按照現(xiàn)行首套房標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)是首套房，所以購房人B新利率最低也能下調(diào)至4.2%（2023年8月LPR+0），降幅為125bp。

值得注意的是，這是按照央行文件計(jì)算出的理論最低水平，目前新政尚未明確規(guī)定置換后利率幾何。具體還要看各商業(yè)銀行的方案細(xì)則。

Q2：哪些人可以申請(qǐng)？

以下三種情況都可以申請(qǐng)調(diào)整：

一是發(fā)放時(shí)即按首套房政策執(zhí)行的房貸。

二是房屋購買時(shí)家庭沒有其他住房，但因當(dāng)?shù)卣罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。

三是房屋購買時(shí)不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。

簡單來說，不管你買的時(shí)候是不是首套，只要目前這套房子屬于家庭唯一住房，就屬于此次調(diào)整范圍。

買的時(shí)候?qū)儆诙祝F(xiàn)在是家庭唯一住房，這類住房的下調(diào)幅度會(huì)比較大。

Q3：我是2019年前基準(zhǔn)利率上浮階段買的房，這次也能下調(diào)嗎？

央行文件中提到：存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

按照文件，推行LPR前的存量首套房貸也在本次調(diào)整范圍內(nèi)。

具體怎么調(diào)，這里還是要先打一個(gè)問號(hào)。因?yàn)樵?019年1-9月推行LPR之前，濟(jì)南 利率為貸款基準(zhǔn)利率上浮1.1倍。2019年10月之后開始切換至LPR+基點(diǎn)模式，或者選擇固定利率。

但在2016年之前，比如2015年，購房人的房貸利率是基準(zhǔn)利率打折的情況，有人是8折，有人是9折。如果按照這個(gè)下限標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，將會(huì)出現(xiàn)存量貸款變更后的新利率低于新發(fā)貸款利率的情況。

因?yàn)檫@里牽涉到前文政策“新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。”

還是那句話，具體要等到各家商業(yè)銀行出臺(tái)操作細(xì)則后才能明確。

Q4：固定利率購房者能上車嗎？

按照央行文件的表述，固定利率的首套購房者也在調(diào)整范圍內(nèi)，但具體仍要看商業(yè)銀行的方案細(xì)則。

Q5：如何降低存量房貸利率？

兩種方式，一種是直接申請(qǐng)調(diào)整我的房貸利率水平，第二種，我申請(qǐng)一個(gè)新的房貸，來置換以前的那個(gè)比較高的利率的房貸。

Q6：什么時(shí)候可以申請(qǐng)？

今年8月31日以前已經(jīng)發(fā)放的首套房貸，或者已經(jīng)簽訂了合同還沒發(fā)放的首套房貸，從9月25日起，可以向銀行提出申請(qǐng)調(diào)整你的房貸利率。

具體細(xì)則還未出臺(tái)

大家還需耐心等一等

這一波誰將受益？

我們的房貸能降多少？

此次政策出臺(tái)，兩類人群受益尤其明顯。

一類是利率“站崗”的購房者。比如，2021年8月，濟(jì)南首套利率下限為4.65%（2021年8月LPR+0），購房人A申請(qǐng)的首套利率為5.6%（2021年8月LPR+95bp）。

2023年8月購房人A房貸利率為5.15%（20231年8月LPR4.2+95bp）。

按照此次存量首套房貸的調(diào)整辦法，調(diào)整后的貸款利率不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。如果按照下限計(jì)算，原利率5.15%將降至4.2%（當(dāng)時(shí)濟(jì)南首套房貸利率政策下限為LPR不加點(diǎn)）。

對(duì)于購房人A，0.95%的利率降幅是一筆厚厚的息差。以200萬商業(yè)貸款，30年本額等息還款為例，調(diào)整后，購房人A的月供將從10920元降至9780元，每個(gè)月少了1140元，總利息從193萬的利息，降到152萬利息，少了41萬元。

還有一類就是置換人群，這里也包括了購買時(shí)不是家庭唯一住房，后期通過交易出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房的情況。

比如，2021年8月，濟(jì)南首套利率下限為4.65%（2021年8月LPR+0），購房人B申請(qǐng)的二套房利率為6%（2021年8月LPR+125bp），由于LPR的調(diào)整（2021年8月的4.65%降至目前的4.2%），購房人B當(dāng)前利率為5.55%（2023年8月LPR+125bp）。

但是按照這次的政策，以及濟(jì)南現(xiàn)在的首套房政策（認(rèn)貸不認(rèn)房）， 購房人B當(dāng)年的二套房已經(jīng)是現(xiàn)在的首套房。如果按照最新政策的利率下限計(jì)算，原利率5.55%將降至4.2%。

對(duì)于購房人B，1.35%的利率降幅能節(jié)省更多。以200萬商業(yè)貸款，30年本額等息還款為例，調(diào)整后，購房人B的月供將從11418元降至9780元，每個(gè)月少了1638元，總利息從211萬的利息，降到152萬利息，少了59萬元。

這次能省下不少錢！這次政策調(diào)整力度很大，樓市有無起色，我們拭目以待。

你的購房也在此次存量首套房貸利率的調(diào)整范圍內(nèi)嗎？最多又能省多少錢呢？歡迎在留言區(qū)和我們分享。

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