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9月25日起，各大銀行即將調整存量首套住房貸款利率，而在這之前，普遍意義上的房貸利率已多次降低。2019年來5年期以上LPR歷經了7次下調，房貸利率也隨之走低，到今年6月，5年期以上LPR已降至4.2%。

隨著房貸利率下降，更多人有了買房的心思。但你真的了解，一旦貸款買房，最終需要還多少錢嗎？四象本期以“簡單粗暴”的形式為大家展示一下，還款時甚至有翻倍的可能。

文 | Roxie 圖 | 四象設計部

在利率固定的前提下，如果選擇等額本息還款法來還貸，就意味著每月還款的金額是相同的。把貸款的本金和此后產生的利息加起來，再除以還款期限，就能得出每個月要還多少錢。

如果貸款100萬元、選擇30年還款期，按目前常見的商貸年利率4.9%計算，每月需要還5307元，最終一共要還191萬，也就是本金的1.91倍。其他情況不變，只是把還款期縮短到20年的話，每個月得還6544元，但由于隨時間累計的利息變少了，最終還款總額是157萬，比第一種方案少了30多萬元。

總結一下就是，設定的還款時間越長，每個月要還的錢就越少，但最終得拿出更多的錢還給銀行。

另一種常見的還款方式是等額本金還款法，每月償還相同金額的本金和不同金額的利息，一開始要還的錢最多，剩余要還的本金減少后，每月的利息也會減少，因此越到后面要還的錢就越少。

還是按貸款100萬元、30年還款期來計算，這樣每個月都需要還本金2777元，此外第一個月要還4083元利息，到最后一個月則只用還11元利息，總計需要給銀行173萬元，比前一種方法少了18萬。

貸同樣多的本金，等額本金還款法得出的總額更少，但一開始還款的壓力更大，這就和縮短還款周期有些類似。如果手頭一時拿不出足夠多的錢，只能選擇現在少還點、最終多給點。但現實是有些人明明手頭有錢，卻寧愿付出更高的還款總額，也不選盡早還款，這又是為什么呢？

生活不像數學題那么平鋪直敘，有更多因素需要考慮，比如貨幣的時間價值。對于大部分人來說，今天得到1萬元遠比幾年后的1萬元更有價值，只因錢可以產生利息。當前的1萬元，在幾年后的實際價值是1萬元加上利息，而幾年后的1萬元，在此刻的實際價值是1萬元減去利息。有錢人完全可以一邊貸款，一邊把自己的錢拿去做收益更高的投資。

而與之相對的是通貨膨脹，這種現象可能導致未來的錢更不值錢。比如，上世紀60年代的100元能看1000場電影，到今天可能只夠買一張iMax電影票。一味把錢留在手里，最終說不定會越來越不值錢。

那么，時間價值和通貨膨脹之間，如何抉擇？重點是手頭資金可享有的利率。

日常金融機構公布的利率往往是名義利率，剔除了通貨膨脹影響后才是實際利率，也就是我們計算投資收入時應該代入的利率。如果實際利率太低，比如風險較低的存款利率等，收益就可能跑不贏通脹，導致錢“越攢越少”。

總之，對于想買房又手頭較緊的人來說，貸款能一解燃眉之急，但哪種方式更適宜、最終到底要付出多少，還需針對自身情況仔細考量。