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9月25日起，各大銀行即將調(diào)整存量首套住房貸款利率，而在這之前，普遍意義上的房貸利率已多次降低。2019年來(lái)5年期以上LPR歷經(jīng)了7次下調(diào)，房貸利率也隨之走低，到今年6月，5年期以上LPR已降至4.2%。

隨著房貸利率下降，更多人有了買(mǎi)房的心思。但你真的了解，一旦貸款買(mǎi)房，最終需要還多少錢(qián)嗎？四象本期以“簡(jiǎn)單粗暴”的形式為大家展示一下，還款時(shí)甚至有翻倍的可能。

文 | Roxie 圖 | 四象設(shè)計(jì)部

在利率固定的前提下，如果選擇等額本息還款法來(lái)還貸，就意味著每月還款的金額是相同的。把貸款的本金和此后產(chǎn)生的利息加起來(lái)，再除以還款期限，就能得出每個(gè)月要還多少錢(qián)。

如果貸款100萬(wàn)元、選擇30年還款期，按目前常見(jiàn)的商貸年利率4.9%計(jì)算，每月需要還5307元，最終一共要還191萬(wàn)，也就是本金的1.91倍。其他情況不變，只是把還款期縮短到20年的話(huà)，每個(gè)月得還6544元，但由于隨時(shí)間累計(jì)的利息變少了，最終還款總額是157萬(wàn)，比第一種方案少了30多萬(wàn)元。

總結(jié)一下就是，設(shè)定的還款時(shí)間越長(zhǎng)，每個(gè)月要還的錢(qián)就越少，但最終得拿出更多的錢(qián)還給銀行。

另一種常見(jiàn)的還款方式是等額本金還款法，每月償還相同金額的本金和不同金額的利息，一開(kāi)始要還的錢(qián)最多，剩余要還的本金減少后，每月的利息也會(huì)減少，因此越到后面要還的錢(qián)就越少。

還是按貸款100萬(wàn)元、30年還款期來(lái)計(jì)算，這樣每個(gè)月都需要還本金2777元，此外第一個(gè)月要還4083元利息，到最后一個(gè)月則只用還11元利息，總計(jì)需要給銀行173萬(wàn)元，比前一種方法少了18萬(wàn)。

貸同樣多的本金，等額本金還款法得出的總額更少，但一開(kāi)始還款的壓力更大，這就和縮短還款周期有些類(lèi)似。如果手頭一時(shí)拿不出足夠多的錢(qián)，只能選擇現(xiàn)在少還點(diǎn)、最終多給點(diǎn)。但現(xiàn)實(shí)是有些人明明手頭有錢(qián)，卻寧愿付出更高的還款總額，也不選盡早還款，這又是為什么呢？

生活不像數(shù)學(xué)題那么平鋪直敘，有更多因素需要考慮，比如貨幣的時(shí)間價(jià)值。對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，今天得到1萬(wàn)元遠(yuǎn)比幾年后的1萬(wàn)元更有價(jià)值，只因錢(qián)可以產(chǎn)生利息。當(dāng)前的1萬(wàn)元，在幾年后的實(shí)際價(jià)值是1萬(wàn)元加上利息，而幾年后的1萬(wàn)元，在此刻的實(shí)際價(jià)值是1萬(wàn)元減去利息。有錢(qián)人完全可以一邊貸款，一邊把自己的錢(qián)拿去做收益更高的投資。

而與之相對(duì)的是通貨膨脹，這種現(xiàn)象可能導(dǎo)致未來(lái)的錢(qián)更不值錢(qián)。比如，上世紀(jì)60年代的100元能看1000場(chǎng)電影，到今天可能只夠買(mǎi)一張iMax電影票。一味把錢(qián)留在手里，最終說(shuō)不定會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)。

那么，時(shí)間價(jià)值和通貨膨脹之間，如何抉擇？重點(diǎn)是手頭資金可享有的利率。

日常金融機(jī)構(gòu)公布的利率往往是名義利率，剔除了通貨膨脹影響后才是實(shí)際利率，也就是我們計(jì)算投資收入時(shí)應(yīng)該代入的利率。如果實(shí)際利率太低，比如風(fēng)險(xiǎn)較低的存款利率等，收益就可能跑不贏通脹，導(dǎo)致錢(qián)“越攢越少”。

總之，對(duì)于想買(mǎi)房又手頭較緊的人來(lái)說(shuō)，貸款能一解燃眉之急，但哪種方式更適宜、最終到底要付出多少，還需針對(duì)自身情況仔細(xì)考量。