近日，自然資源部宣布我國全面實現不動產統一登記，引發市場廣泛關注，市場猜測這將為房地產稅的開征做好準備。

有業內人士表示，全面實現不動產統一登記意味著從城市房屋到農村宅基地，從不動產到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產物權的不動產統一登記制度全面建立，并不意味著房地產稅的開征。

“短期看，全國住房市場正處于復蘇階段，房價總體企穩回升。中期看，新型城鎮化工作繼續推進，合理住房消費需求繼續釋放，房價總體平穩向好。長期要視房地產稅推進情況、租賃住房市場發展情況等。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進說。

2021年開始，房地產經歷了一輪深度調整，成交量日漸萎縮，斷供潮、提前還貸潮先后出現，銀行紛紛表示“總量不大”、“風險可控”。隨著上市銀行財報相繼披露，相關個人房貸數據和資產情況也可見一斑。

第一財經根據上市銀行披露的數據統計發現，12家上市銀行去年個人住房不良貸款余額合計超1300億元，比2021年末增加約470億元；在2021年，這12家銀行個人住房不良貸款余額僅增加了約33億元，12家銀行2022年的個人住房不良貸款新增額幾乎是2021年的14倍，盡管該數據包含了房屋抵押貸款，但作為銀行最安全的資產之一，住房按揭貸款風險隱現。

按揭貸款增速放緩

上市銀行年報披露日前接近尾聲。A股42家上市銀行中，已有29家公布了去年業績，其中25家上市銀行在年報里詳列了去年的個人住房貸款情況。

第一財經根據Wind數據統計，這25家銀行去年個人住房貸款（住房按揭+房屋抵押，下同）余額合計34萬億元，相比2021年增加近5900億元。商業銀行個人住房貸款總量增長的同時，增幅卻較2021年大幅收窄。

截至2022年末，這25家上市銀行的個人住房貸款余額僅同比增長2%，與2021年11%的增速相比，大幅下滑。

根據央行統計，2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，較2021年新增4800億元，同比增長1.2%，這是近10年來個人住房貸款增速首次回落至個位數。

去年，銀行積極支持個人住房貸款需求，落實各地差別化住房信貸政策，從降低房貸利率、首付比例，到延長貸款人年齡限制等，但市場整體需求趨弱，成交低迷，疊加提前還貸潮，個人房貸增速下滑明顯，這在銀行財報中已有所體現。

招商銀行在年報中表示，報告期內，本公司個人住房貸款提前還款量自2022年6月開始明顯上升，于2022年8月達到月度提前還款峰值。現階段居民儲蓄不斷增加，預計2023年本公司個人住房貸款提前還款量仍將階段性維持高位。

民生銀行在年報中稱，報告期內為客戶辦理提前還款714.22億元。

從年報具體數據來看，截至去年底，僅有2家銀行的個人住房貸款規模超過6萬億元，屬于第一梯隊。其中，個人住房貸款規模最大的依舊是建設銀行，去年該行個人住房貸款余額達6.5萬億元。其次，工商銀行的個人住房貸款余額為6.4萬億元。

第二梯隊的農業銀行，個人住房貸款余額為5.3萬億元、中國銀行為4.9萬億元、郵儲銀行為2.3萬億元。

而位于第三梯隊的交通銀行、招商銀行和興業銀行，個人住房貸款余額均在1萬億元左右。

中信銀行、浦發銀行、平安銀行、光大銀行、民生銀行等住房按揭規模在5000億~1萬億元之間，屬于第四梯隊。其余上市銀行的個人住房貸款規模較小，均在5000億元以下。

在個人住房貸款增速方面，披露房貸數據的25家上市銀行去年個人住房貸款增速平均值僅為3.3%，與2021年23.5%的平均增速相比大幅回落。

其中，僅寧波銀行、平安銀行、浙商銀行去年個人住房貸款余額同比實現雙位數增長，但增速仍然不如2021年。其中，平安銀行去年個人住房貸款余額為7833.93萬元，同比增長20%，而上一年，該行個人住房貸款規模增速為23.94%。

除了上述3家銀行，其余22家的房貸增速均在6%以下，其中，興業銀行、民生銀行、浦發銀行等11家上市銀行去年個人住房貸款余額為負增長。

以興業銀行為例，截至去年底，其個人房地產按揭貸款余額為10973億元，在個人貸款中占比56%，與2021年的11212億元相比減少239億元。對此，興業銀行表示，公司降低了個人住房按揭貸款的集中度，加大對普惠型個人經營貸款的投放，個人住房及商用房貸款占比較上年末下降4.06個百分點。

鄭州銀行在年報中表示，個人住房按揭貸款總額較上年末下降7.59%，主要是由于個人住房按揭貸款受房地產經濟整體影響投放量減少。

另外，去年，六大國有行的個人住房貸款余額增速普遍在1%~2%，而在2021年，增速一般在8%~15%之間。其中，建設銀行的個人住房貸款在貸墊款總額中的占比從2020年的34.73%下滑至2022年的30.57%。

住房按揭不良貸款大幅增長

值得注意的是，在個人住房貸款規模收縮的同時，不良率普遍提高。

2022年年中，由于部分地產開發商出現停工緩建和未按時交付樓盤的情況，各地出現一波“斷供潮”。當時，多家銀行回應稱，規模較小，總體風險可控。

伴隨著2022年經濟下行壓力增大，小微貸款、信用卡貸款不良率較上年有所上升，住房按揭的不良率上升較為明顯。25家上市銀行中，有15家銀行披露了個人住房貸款的不良貸款率且全部上升。

2021年，15家銀行個人住房貸款的不良率均值為0.37%，2022年則升至0.57%，均值提升了0.2個百分點。

鄭州銀行的個人住房貸款不良率突破1%，達到1.65%，相比2021年提升了0.69個百分點；個人住房貸款規模最大的建設銀行和工商銀行，住房貸款不良率分別提升了0.17個、0.15個百分點；興業銀行的個人住房及商用房貸款不良率已經追平原本在個人貸款中風險級別較高的個人經營貸款。

招商銀行在年報中指出，受經濟增長放緩影響，不良貸款率、關注貸款率和逾期貸款率均較上年末有所上升，其中關注貸款率上升主要是外部風險信號關聯影響所致。鑒于期末個人住房貸款加權平均抵押率32.59%，優于上年末1.79個百分點，抵押物充足且穩中向好，同時，個人住房貸款關注余額中非逾期占比超過七成，個人住房貸款業務整體風險可控。

盡管個人住房貸款在銀行資產盤子中占比較小，但隨著不良貸款新增額增長、不良率上升，該項資產質量也引發擔憂。

第一財經根據上市銀行披露的數據統計發現，披露數據的12家上市銀行去年個人住房不良貸款余額合計超過1300億元，比2021年末增加約470億元，而在2021年，同樣這12家銀行的個人住房不良貸款余額僅增加約33億元。也就是說，2022年的新增額幾乎是2021年新增額的14倍。盡管該數據包含了房屋抵押貸款，但作為銀行最安全的資產之一，住房按揭貸款風險隱現。

其中，建設銀行去年新增個人住房不良貸款近110億元，新增額是2021年的7倍有余；工商銀行個人住房不良貸款新增近100億元，2021年則是減少超7億元；中國銀行和農業銀行均新增超80億元。

股份行中，民生銀行2022年新增個人住房不良貸款13億元，2021年新增則不到5億元； 招商銀行新增11億元，2021年新增則不到1億元。

事實上，由于個人住房貸款以商品房作為抵押物，而商品房又被認為是最優抵押物，所以總體上風險是比較小的。但2021年以來的樓市調整下房價下跌，法拍房成交折扣率一路下滑。數據顯示，今年一季度，北京法拍住宅平均僅以7折成交，房產處置難度加大。

為了降低風險，多家股份行在財報中稱，將房屋按揭向大城市集中。

例如，招商銀行稱，報告期內，公司在一、二線城市新發放的個人住房貸款額占個人住房貸款新發放總額的88.12%，較上年提升0.48個百分點 ；在一、二線城市的個人住房貸款期末余額占公司個人住房貸款期末余額的86.50%，較上年末提升0.46個百分點。

興業銀行也表示，目前公司個人房地產按揭貸款主要分布在一二線城市、珠三角、長三角以及部分中部地區經濟發達城市的主城區，占比86%。