洋房姐姐最近接到一個粉絲的咨詢，還挺有意思的：

姐，我房貸利率是5.64%（上浮15%），換成抵押貸后，利率才4.2%，我能不能把房貸置換成抵押貸？

在仔細與這位粉絲溝通后，洋房姐姐給這位粉絲的建議是：別折騰，老老實實還房貸。

最近，房貸換成抵押貸話題的確引起了不少人的關注。

房貸很貴，特別是之前在2018年買房的朋友們，很多人首套房利率直接上浮15%。

抵押貸很便宜，今年利率全面下行，房貸跌得算少了，各種經營貸，抵押貸利率低的驚人，低于4%的產品也非常多。

到底有多誘人呢？

來看下面這兩款產品：

這兩款產品的利率都明顯低于房貸，但重點其實在“備注”欄，都需要“公司”。

這才是關鍵，中介在朋友圈宣傳的其實是抵押經營貸：

拿房子抵押，申請貸款用于公司經營。

為什么抵押經營貸利率能做到這么低？

最近你們肯定聽到一個高頻詞：

經濟內循環，這是一個龐大的戰略，簡單一點，就是激活國內市場。

早在一兩年前就開始了，今年形勢則更為嚴峻。

要讓大大小小的公司，敢于發掘國內市場，敢于創新，發力補齊產業短板。

如何給他們信心？

產業扶持政策是一方面，財稅和貨幣政策是另一方面。

貨幣方面，利用MLF和LPR引導利率下行，全面降低企業融資成本，是關鍵步驟之一。

實際抵押貸利率以一年期LPR為錨，所以抵押貸利率持續走低。

不過，很多企業老板申請了抵押經營貸，名下本來就有房子，利用政策優勢，申請到了利率超低的抵押貸款，但相當部分都用來買房了，原因都出奇得一致：

前景不明朗，與其擴大經營，不如買房配置資產。

所以才有了，之前深圳那一波房價暴漲，并迎來了7.15新政。

但房貸換成抵押貸，有這么容易么？

假設你是個正常還房貸的工薪族，手中并無過多存款，要完成房貸轉抵押貸，需要經歷哪幾步呢？

第一步，籌集資金還清房貸款；

工薪族一般手頭上沒有多余存款，一次性還清房貸有很大壓力，很多人賣房，都是靠買方首付款完成解抵押的。

很顯然，提前還清房貸，這筆錢一般都是找中介來短期過橋一下，這種資金按天計算利息，千分之二或者更高，100萬借一個月就是6萬的利息，半個月也是3萬。

第二步，做資料，申請抵押貸。

房貸還清了，接下來就是申請抵押貸了，這里需要注意的是，銀行對抵押貸的申請要求，并不是像中介吹噓的那么低。

你只是一個普通的上班族，要做全套資料。

如何讓自己名下有一家公司，公司的流水賬目，與其他公司的業務往來，這些都需要中介來操作，收費可不低。

最終都折算成貸款服務費上，通常為貸款額度的1%-3%，也不少錢。

這套流程的風險還在于：

一、實際利率可能高于你的預期，甚至貸款都不一定能批下來。

中介說的利率都是最理想化的情況，實際審批拿到的利率很難這么低。

如果申請不下來，那就是更大的麻煩，你當初提前還款用的資金可是借的，利息非常高。

二、實際成本肯定高于抵押貸的利息。

申請抵押貸，需要中介協助包裝，包裝得越好，成本越高。

三、抵押貸的年限有坑。

中介承諾的10年，甚至最長20年期限，并不是一次申請就完事了，中間往往需要續簽，差不多每隔3年就要重新審核征信、資質，重新定利率，這里面的變數也不小。另外，今年有些借助疫情拿到的超低利率，往往優惠期只有一年，一年后利率可能就要上漲了。

所以，不要只盯著眼前誘人的抵押貸利率看，隱形成本也是非常高的。

除非你是個玩貸款的行家里手，或者是的確需要資金周轉，又或者房價漲幅遠遠超過當初買房的成本，不想賣房，只想通過二次抵押把房價上漲部分提前拿到手里，才可以謹慎考慮抵押貸。

如果你只是個普通上班族，只是簡單想把房貸換成抵押貸，洋房姐姐并不建議這樣做。

實際上，貸款年限足夠長，月供很穩定，壓力均勻，房貸的優勢已經相當明顯了。