▲建行合作的潤達圓庭小區(qū)。（南方周末記者 石茹/圖）

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本文首發(fā)于南方周末

文 | 南方周末記者 石茹

南方周末實習(xí)生 王海云

2017年11月上旬的深圳，天氣轉(zhuǎn)涼不久。

李拓在開車上班途中，聽廣播里說，龍華剛剛出售了一塊只租不售的地。他是深圳一家科技公司的中層，之前一直盤算著要給家人換個寬敞房子。

深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，11月深圳一手住宅的成交均價為54278元/平方米，而福田和南山兩個區(qū)的均價分別超過7萬元和9萬元。對李拓來說，湊足首付仍然是件困難的事。

后來，他在網(wǎng)上看到了中國建設(shè)銀行深圳分行剛剛推出的“CCB建融家園計劃”。

這個計劃是建行深圳分行11月3日聯(lián)手萬科、碧桂園、星河等房企進軍長租市場。建行方面稱，其推出的建融家園平臺將為想要租房的客戶提供超過5000套房源，且可向資金不充裕的租客提供僅是央行基準貸款利率的租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。

11月18日，李拓和中國建設(shè)銀行正式簽訂合同，租下了建行平臺上的一套四居室，成為建行“按居貸”產(chǎn)品推出以來的第一位三年期客戶。

到銀行交房租

從離深圳北站僅三公里的紅山地鐵站A口出來，往前直行三百米左右，目力所及的第一個樓盤就是與建行合作的潤達圓庭小區(qū)。

白底藍字的CCB建融家園·潤達圓庭的招牌所在的一層商鋪就是建行的租房中心。

李拓簽下的房子就在潤達圓庭小區(qū)，該小區(qū)的開發(fā)商為深圳本地房企鵬潤達集團有限公司。公開資料顯示，該樓盤早幾年就已建好，占據(jù)了紅山區(qū)域最好的位置，但即便在前兩年房價如日中天之時，也未開盤發(fā)售。因此，被當?shù)厝藨蚍Q“龍華萬年妖盤”。

小區(qū)的居民住宅樓一共七棟，據(jù)租房中心的接待人員介紹，建融家園目前在這個樓盤拿到的房源有三棟樓。

11月26日和27日，南方周末記者在此看見，像李拓一樣對這里的租房房源感興趣的人非常多。不斷有人進來看戶型、詢問房租和租房事宜。

目前建融家園的租房中心展示的房源有三種：三居室、四居室和五居室。三居室的租金約6500元，四居室約7500元，五居室約8500元。精裝修，拎包入住。

但租房中心的接待人員一遍一遍告訴來看房的人，實在想租，可以看房，但目前沒有房源。在建融家園這三百多套房源里，有約150套直接被深圳市人才安居集團有限公司預(yù)訂了，再去掉已經(jīng)住上了人的房源，就沒有幾套可以出租了。

李拓2008年大學(xué)畢業(yè)到深圳工作。成家之后與妻子在羅湖買了個小兩居。但孩子出生后，本來剛剛適合三口之家的50平小兩居，隨著孩子外公外婆的到來顯得局促。

“在深圳，像我這樣想為家人改善居住條件的人還挺多的?！彼嬖V南方周末記者，以深圳的房價水平，他確實感到壓力很大。

11月17日上午，他專程請假帶著家人到現(xiàn)場看了房。由于小區(qū)距離李拓夫婦工作地點都比原來要近，且房子寬敞明亮，李拓在看房第二天就和建行簽下了三年的合約，租下了潤達圓庭的一套四居室。

三年期貸款26萬元，加上利息，李拓需要每個月向銀行還款七千多塊。

從看房到簽約租房、貸款、還款等一系列流程全部通過CCB建融家園的App線上進行。建融家園租房中心的接待人員告訴南方周末記者，如果租戶與建行簽訂一年期的租房合同，那么租戶的房租可以打九五折，而銀行的貸款年利率為4.35%；簽三年期的租約，房租可以打九二折，而銀行貸款年利率則為4.75%。

由于建行的“按居貸”執(zhí)行的是基準利率，多位從事深圳地產(chǎn)研究工作的業(yè)內(nèi)人士都告訴南方周末記者，他們認為建行的這個產(chǎn)品算是有誠意的。

此外，簽約期高于一年的，建行事先與租戶約定每年的房租漲幅為5%。李拓認為這個漲幅是非常低的。

在簽租賃合同貸款之前，每個人都需要在App上進行貸款資質(zhì)的評估，也就是說，系統(tǒng)通過公民在深圳繳納的社保和住房公積金的數(shù)據(jù)來評估個人信用，最終決定建行可以向客戶貸款的數(shù)額。

李拓在深圳工作接近十年。平臺的貸款資質(zhì)評估系統(tǒng)顯示，李拓最多可以在建行貸到36萬元。建融家園租房中心的劉珊珊告訴南方周末記者，只要有繳納住房公積金的記錄，且符合社保連續(xù)繳納滿一年不間斷的要求，約八成的人可以滿足貸款的資質(zhì)。

雖然系統(tǒng)顯示可以貸款36萬元，李拓并沒有完全用掉全部額度。計算了基本能夠涵蓋三年的房租和利息的數(shù)額，李拓最終貸了26萬。

對于租戶來講，與以前的租房方式相比最大的不同在于，原來每個月付給房東的錢現(xiàn)在是付給銀行。在李拓看來，與私人房東相比，他會更相信銀行，“因為銀行的所有戶型是明碼標價，做事也比較透明公開”。

建行的算盤

一位余姓出租車司機向南方周末記者感慨，深圳人的租房需求太大了。“深圳都是外來人口，租房是沒辦法”。

租賃市場在高房價的深圳本就是一片藍海，建行“按居貸”瞄準的正是在房價壓力下無法負擔(dān)首付的那部分人群。

早在1985年，建行就發(fā)行了首筆按揭貸款為人們購房提供資金支持，從此強勢進入房地產(chǎn)市場。在紛亂的商業(yè)銀行叢林中，“要買房到建行”已清晰體現(xiàn)建行最初的定位。

現(xiàn)在，在“房住不炒”的政策風(fēng)向下，建行迅速推出了針對租賃市場的“按居貸”。“按居貸”暫時只是在建行深圳分行做小范圍的試點，據(jù)建行內(nèi)部人士透露，總行暫時沒有這個產(chǎn)品。

建行對外宣稱，其涉足租賃市場是因為深圳的許多租房戶飽受房東肆意漲租和驅(qū)逐之苦。

但一位從事深圳租賃市場研究的業(yè)內(nèi)人士對此表示懷疑。他告訴南方周末記者，據(jù)他調(diào)查，事實上很少比例的租戶搬離原來的房子是由于房東漲租或被驅(qū)逐。更多的人搬家是由于工作變動或周邊環(huán)境不好。

該業(yè)內(nèi)人士認為，建行深圳分行涉水租賃的意義可能是建立和客戶聯(lián)系的渠道，“租賃市場大不大，現(xiàn)在還不知道，但是可以和一些租客建立聯(lián)系，之后租客可能會有別的需求。這個是最重要的出發(fā)點。”

為了防止房地產(chǎn)市場過熱，今年9月開始，部分商業(yè)銀行在房貸方面都陸續(xù)收緊了額度或延長了審批時間。郵政儲蓄銀行深圳分行和一家股份制銀行的工作人員告訴南方周末記者，他們所在的支行已經(jīng)完全停掉了房貸業(yè)務(wù)的辦理。

在他們看來，建行新推出的租賃貸可能有拓展貸款渠道的考慮。“某些貸款不能貸了，肯定要找替換。推出新的金融產(chǎn)品，相當于用產(chǎn)品創(chuàng)新滿足原來的缺口?！鄙鲜龉煞葜沏y行的工作人員告訴南方周末記者。

但李拓認為，建行的租賃項目給他提供了多一種選擇，“如果經(jīng)濟條件好，可以買房。我認為建行的長租模式是補充，而不是必選”。

地產(chǎn)商變軌

建行愿意試水租賃市場更重要的信心來源于合作伙伴。由于較早介入住房市場，建行與各家地產(chǎn)商的關(guān)系都比較緊密。

在2017年11月初建行推出“按居貸”項目的發(fā)布會上，參與簽署合作協(xié)議的房企就多達11家，萬科、恒大、碧桂園等知名房企都參與其中，此外還有星河控股、鵬潤達等深圳本地房企。

截至11月28日，CCB建融家園的App上顯示的最新房源分布在五個區(qū)域，除了前文提及的潤達圓庭，還有桃園里小區(qū)、塘朗集悅城公寓社區(qū)、富瑞斯國際公寓等。

在即將上線的房源里，可以看到建行與碧桂園合作的龍崗區(qū)榮匯項目，頁面顯示會有三個戶型。更加值得期待的是建行與星河地產(chǎn)合作的星河榮御小區(qū)。這是即將建成的體量最大的整體長租社區(qū)。

地產(chǎn)商與建行的合作模式比較容易理解：由房企向建行提供可供出租的房源及負責(zé)后續(xù)的物業(yè)服務(wù)和社區(qū)、商圈的運營支持。而針對不同的房源設(shè)計不同的貸款產(chǎn)品、貸款產(chǎn)品的年限、利率、折扣等這些金融服務(wù)則將由建行來完成。

其中，星河與建行的合作稱得上是大動作。在11月16日星河控股集團與建行深圳分行合作的長租模式發(fā)布會上，星河控股稱即將推出的星河榮御社區(qū)將為建行提供超過2600套房源。星河把整個社區(qū)都拿出來做長租，房源量占了建行首批推出房源量的約一半。

星河控股的一位內(nèi)部人士稱，星河榮御小區(qū)樓體剛剛建完，原本是準備正常售賣的。但大約兩個月前，建行深圳分行找到星河控股的高層談合作事宜，高層就決定把這個小區(qū)整體拿出去做試點。

據(jù)他分析，星河控股愿意支持這個事情，可能是建行的計劃讓高層意識到現(xiàn)在是政策的風(fēng)口?！暗遣⒉皇钦f我們這個社區(qū)以后就真的不賣，我們做一個長租社區(qū)的嘗試，以后可能還是會賣的。”

退一步講，萬一未來試點效果不理想，由于產(chǎn)權(quán)是星河的，到時候還是可以售賣?！拔覀儾惶澋摹！痹搩?nèi)部人士說。

星河榮御位于寶安區(qū)沙井片區(qū)，屬于深圳房價較低的區(qū)域之一。一位深圳房地產(chǎn)從業(yè)人士認為，星河控股此舉也可能另有考慮。

2017年年初，深圳規(guī)土委發(fā)布的《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售管理操作細則》明確對商品房和公寓價格作出限制。

根據(jù)易居研究院向南方周末記者提供的深圳各區(qū)一手房交易數(shù)據(jù)，從去年年底至今，深圳各區(qū)新房交易價格明顯回落。以星河榮御所在的深圳寶安區(qū)為例，2016年11月一手房成交均價為7.2萬，而今年同期該地區(qū)成交均價為5.4萬。

在這樣的情況下，開發(fā)商暫時不愿意賣房子是正常的商業(yè)考慮。“今年以來由于限價，很多地產(chǎn)商都不賣了?！币晃粡氖律钲诘禺a(chǎn)研究的業(yè)內(nèi)人士說。他表示，星河控股做的一般是高溢價的項目，此時不賣更是情理之中。

銀行紛紛入場

除了房企之外，還有一些與建行有緊密業(yè)務(wù)往來的企事業(yè)單位參與其中。對于這方面的合作模式目前尚不清楚，部分企事業(yè)單位可能會參與房源的預(yù)訂，為本公司的員工提供福利房，另外一些單位只是簽訂了合作意向，具體細則還未落地。

參與此次合作項目對接的比亞迪負責(zé)人王靜告訴南方周末記者，愿意參與合作是因為建行是比亞迪多年的合作伙伴。但是具體怎么合作，王靜說“只是簽署了一個框架性的協(xié)議”，暫時還沒有可以落地的實施細則。

由于需求比較大，深圳市人才安居集團有限公司對此次合作的參與熱情更高，在潤達圓庭的房源里，該公司已經(jīng)提前預(yù)訂了其中的約150套。人才安居集團的相關(guān)負責(zé)人包四明告訴南方周末記者，安居集團需要房源是給深圳的引進人才居住的，“我們有住房缺口，有房就要”。

龍華那塊只租不售的地，最終也是被深圳人才安居集團拿走了。

建行的租賃舉動并非沒有風(fēng)險。招商銀行廣州分行一位負責(zé)人告訴南方周末記者，類似“按居貸”的信用貸款，由于牽涉各方且無抵押物，會有壞賬風(fēng)險。

在他看來，銀行在后續(xù)會面臨更多棘手的處境。比如產(chǎn)生壞賬了，需要人去處理，這又增加了銀行的人力成本?！帮L(fēng)控是很大的問題。所以一個產(chǎn)品推出的話，必須把這些問題解決得滴水不漏”。

緊隨建行之后，工商銀行廣東省分行營業(yè)部為支持廣州市租賃市場而提供的5000億資金相繼落地。2017年12月5日，工行宣布為廣州市城市建設(shè)投資有限公司的租賃事業(yè)提供200億授信資金。此前，工行剛剛為科學(xué)城（廣州）投資集團提供了50億的貸款支持。

2017年10月，科學(xué)城投資集團在廣州拿到了一塊只租不售的地，而廣州城投公司則在11月底剛剛成立了自己的住房租賃公司——廣州城投住房租賃發(fā)展投資有限公司。

“工行主動來找我們，要為我們提供資金支持?！?1月下旬，在和工行合作的簽約儀式之后，科學(xué)城集團財經(jīng)處的張和平對南方周末記者說。

上述招商銀行廣州分行的負責(zé)人告訴南方周末記者，他覺得招行推出和租賃相關(guān)的產(chǎn)品應(yīng)該也不遠了。

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