21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道

“流量太大線上預約渠道本周暫時關閉，現在只能線下預約提前還貸，目前最早能排到8月份，再晚恐怕要排到9月份了。”建設銀行北京地區某支行的房貸客戶經理向21世紀經濟報道記者透露。

當被問及排隊時間為何長達七八個月以及利息如何計算時，該客戶經理稱春節過后提前還款的人數激增，銀行也需要一定的反應和處理時間，利息計算則還是要以實際扣款日為準。

8個月的等待，利息如何計算？

提前還貸要等待數月的情形并不是個例。記者以購房者的身份咨詢了北京地區中國銀行、農業銀行、工商銀行、交通銀行以及郵儲銀行的多名房貸客戶經理，均反饋最近申請提前還貸的人數較多，需要排隊等待。

其中，接受記者問詢的中行和工行客戶經理表示，現在預約大概4月中旬能夠辦理；接受問詢的農行客戶經理反饋，現在預約至少要等兩到三個月才能辦理。交通銀行和郵儲銀行等待時間相對較短，其中，交行客戶經理表示，現在預約大概三周以后能夠辦理，而郵儲方面則反饋提交申請后半個月至一個月內可以辦理。

六大行辦理提前還貸業務的速度或許與各自個人住房貸款的余額體量有一定的關聯性。2022年半年報顯示，建設銀行的個人住房貸款余額為64793億元，居六大行之首，然后依次是工商銀行（64490億元）、農業銀行（53444億元）、中國銀行（43517億元）、郵儲銀行（22293億元）和交通銀行（15284億元）。

誠然，銀行為購房者辦理提前還貸需要走流程、過審批，這需要一定的業務處理時間。然而，提前還款畢竟意味著為用戶節省利息。換句話說，在提前還貸的問題上，銀行和購房者雙方都需要一定的緩沖時間，那么，合情合理的辦理周期可能是多久？

記者獲得的一份郵儲銀行的房貸合同顯示，“借款人提前償還全部或部分貸款的，應在下一期還款日之前30天向貸款人提交書面申請。借款人的提前還款申請經貸款人審核通過后，由貸款人自行安排提前還款的扣款日期”。

記者獲得的另一份農業銀行的房貸合同則顯示，“借款人提前還款的，須至少提前三十天向貸款人提出書面申請并經貸款人書面同意。”

可以看出，這兩份貸款合同均對借款人（購房者）申請提前還貸的時間做出了30天的約束，但對貸款人（銀行）卻沒有規定辦結該業務的期限。如果貸款合同沒有明確約定，是否意味著銀行可以完全自行決定辦結提前還款業務的期限？

提前還貸等多久才算合理？

北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人、律師朱逸聰認為，銀行應當按照日常工作流程，合理安排審批提前還貸的進程。一般情況下，房貸合同會約定，購房者如果需要提前還貸，應在一定期限內向銀行提交書面申請。而在過往的法院判例中，法院會酌定銀行合理的審批期限就是合同中規定的購房者提交書面申請的期限。

“相應的，若銀行從接受提前還貸申請到完成扣款的時間長達數月，遠遠超出金融消費者的合理預期、且明顯加重了金融消費者的負擔，銀行應對超出合理期限辦結業務給購房者造成的利息損失予以賠償。”朱逸聰指出，在這種情況下，銀行應對故意拖延辦結提前還貸的業務擔責。

但從另一個角度來講，房貸一般是銀行的核心優質資產，短時間出現大量提前還房貸的現象會直接影響到銀行的營業收入和預期收益，銀行辦理提前還貸的積極性不足也是情理之中。

一位銀行業觀察人士向記者透露，當下銀行的處境也并不容易。按揭貸款是銀行的優質資產，提前還款會導致銀行高收益資產下降，進而導致收益下降，特別是在現階段資產荒的情況下，銀行不容易找到可替代的資金投向。

“就合同本身而言，貸款人和借款人均享有合同約定期限相應的利益，借款人提前還款會在一定程度上使金融機構遭受利息損失，也打亂了金融機構的資金使用計劃，不利于維護交易的可預期性及穩定性。”北京安杰世澤律師事務所律師黃興超表示。

同時，黃興超也認為，如果借款人已經按照合同約定的方式和程序向金融機構申請提前還貸，但由于銀行的原因導致申請不能及時處理，其間產生的利息應當遵循《民法典》的精神和規則，按合同相對方的止損義務來處理，屬于金融機構自己行為產生的損失，該部分利息不宜再由借款人承擔。

律師支招如何順利提前還貸

朱逸聰指出，如果購房者能證明自身確實遭遇了銀行故意拖延辦理提前還貸，可以通過以下三種渠道維護自身合法權益。

一是可以通過銀行方面的救濟渠道。購房者可以先與貸款銀行積極協商，以推進審批進度如協商不成，可以撥打貸款行總行的客服電話投訴。

二是通過監管方面的救濟渠道。如果上述救濟途徑效果不佳，可以撥打銀保監的投訴電話或者到達銀保監現場投訴，向銀保監說明自己的訴求并根據要求提供相應的證據。購房者也可選擇撥打政務熱線，合理表達自己的訴求。

三是通過訴訟方式的救濟渠道。購房者可以據貸款合同關于提前還款的約定，向貸款行所在地的人民法院提起民事訴訟，請求法院判決貸款銀行按照約定履行義務。

北京周泰律師事務所高級律師王若琳也向購房者提了三點建議：一是妥善保留提起提前還貸的相關證據，如APP界面截圖、業務回執單等；二是與銀行保持緊密聯系，并積極催促，確認其是否有合理理由；三是如銀行無合理理由超期拖延，可向當地銀保監會舉報。

黃興超則認為，由于房貸合同雙方當事人的締約能力、經濟地位具有明顯差異，因此如果僅從房貸合同約定的方面來進行處理，未必能實現良好的社會效果。應當借此機會呼吁監管部門能夠對此類問題進行有針對性的指引，同時加強針對此類涉及民生的合同的制度化管理。