最近有很多朋友咨詢(xún)按揭辦理當(dāng)中遇到的問(wèn)題，今天就聊一下按揭當(dāng)中我們遇到的困難怎么解決吧。

先說(shuō)公積金貸款，這個(gè)比較簡(jiǎn)單也沒(méi)什么可以操作的空間，還是很透明的，不過(guò)對(duì)于上海來(lái)說(shuō)額度真的不高。

一、關(guān)于公積金貸款額度利率：

家庭貸：最高額度100萬(wàn)，有補(bǔ)充公積金的，最高額度120萬(wàn)；

個(gè)人貸：最高額度50萬(wàn)，有補(bǔ)充公積金的，最高額度60萬(wàn)。

首房首貸3.25%

二套：利率上浮10%，3.575%

你能貸多少？需要看以下條件，以符合要求的最低數(shù)值計(jì)算：

1、不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公積金賬戶(hù)儲(chǔ)存金額的倍數(shù)(公積金賬戶(hù)余額的30倍、補(bǔ)充公積金賬戶(hù)余額的10倍)確定的貸款額度；

2、不高于按照房屋總價(jià)款的比例確定的貸款限額；

3、不高于家庭按照還款能力確定的貸款額度，計(jì)算公式為：借款人計(jì)算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)*40%*12個(gè)月*貸款期限；

4、不高于最高貸款額度。

二、關(guān)于公積金貸款期限：

按房齡計(jì)算：

房齡5年(含)內(nèi)，最長(zhǎng)可貸30年；

房齡6-20年內(nèi)，最長(zhǎng)可貸（35-房齡）年；

房齡20年（含）以上，最長(zhǎng)可貸15年；

按主貸人年齡計(jì)算：

男性可貸年限=65-實(shí)際年齡；

女性可貸粘性=60-實(shí)際年齡；

三、關(guān)于公積金貸款首付比例：

一般來(lái)說(shuō)公積金貸款都沒(méi)什么情況的，能貸就是能貸，不能貸就是不能貸，清晰明了，也沒(méi)什么可以操作的，就是額度不高。

重點(diǎn)來(lái)了，說(shuō)下上海這邊商貸的一些情況！

一、商貸按揭的額度利率

首套利率4.65%，二套利率5.25%

上海這邊只要你首付夠了，商貸就可以給你剩余房?jī)r(jià)的額度。

有些要求：比如收入雙倍覆蓋月還款，而且要減去相應(yīng)的負(fù)債，比如網(wǎng)貸小貸大額信用卡分期等。所以要提前半年把負(fù)債清理下，小貸信用卡等等。

如何認(rèn)定收入還款能力呢：

一般單位貸300萬(wàn)以?xún)?nèi)不看流水，認(rèn)收入證明（這個(gè)可以操作的空間就大了）

好單位500萬(wàn)以?xún)?nèi)不看流水，認(rèn)2張收入證明（部分銀行可以） 所以貸500萬(wàn)以?xún)?nèi)的按揭都是比較好辦理的。

500萬(wàn)以上貸款，看流水，看資產(chǎn)，看擔(dān)保，看首付來(lái)源等等等等。需要提前做好規(guī)劃，比如安排一家公司最近一年每個(gè)月固定打10萬(wàn)的工資流水（例子）。

問(wèn)題來(lái)了，公司開(kāi)不出收入證明

如果好單位單身公務(wù)員，月收入1.5萬(wàn)，首套購(gòu)買(mǎi)800萬(wàn)新房，貸500萬(wàn)。公務(wù)員收入證明只能開(kāi)一張，而且不能虛開(kāi)吧？500萬(wàn)純商貸，月還款2.5萬(wàn)左右，還款快雙倍覆蓋收入了！這種情況怎么辦？

需要輔助：父母房產(chǎn)輔助，父母退休金輔助，父母擔(dān)保，大額定期存單（過(guò)橋居然可以給你用，貸款下來(lái)再取出來(lái)大額存單，活期利率計(jì)算收益）

全職太太，假離婚購(gòu)房

夫妻假離婚女方?jīng)]有貸款記錄全職太太，0收入0流水，首套購(gòu)買(mǎi)1000萬(wàn)房產(chǎn)，首付500萬(wàn)貸500萬(wàn)。

前夫暗保，不上征信，給銀行信心（前夫的收入流水要好有資產(chǎn)，而且要配合）

如果前夫外國(guó)工作，外地，外國(guó)資產(chǎn)暗保都不認(rèn)。女方首付5成，證明首付都是自己出的沒(méi)有用過(guò)橋，并且需要開(kāi)一張雙倍覆蓋的收入證明。and（大額存單，父母房租收入，父母退休金收入）等等

如果認(rèn)定收入的時(shí)候可能會(huì)有些問(wèn)題，銀行老師會(huì)給你推薦包裝的地方。按揭基本上1個(gè)點(diǎn)以?xún)?nèi)可以解決，多收的話就不是良心價(jià)了。當(dāng)然有些小問(wèn)題，可以交個(gè)朋友，免費(fèi)解決了。

二、商貸按揭年限

按房齡計(jì)算：60-房齡

按主貸人年齡：70-年齡

二者取低

三、商貸按揭的提前還款

一般需要提前一個(gè)月預(yù)約，而且不滿(mǎn)1-3年可能會(huì)有違約金（大部分為1年后還款沒(méi)有違約金）。

總結(jié)下，商貸可以操作需要溝通的主要就是認(rèn)定收入問(wèn)題。還有就是要堅(jiān)信上海房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行不會(huì)太為難你按揭的申請(qǐng)。所以放心大膽的貸，到時(shí)候銀行老師會(huì)替你想辦法的，實(shí)在不行換個(gè)銀行，按揭是個(gè)好生意。