一、裁判觀點(diǎn)：

原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)（含居間）合同》、《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。被告在收取143萬(wàn)元房款后，未按約辦理系爭(zhēng)房屋抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)致無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，被告顯屬違約。原告要求繼續(xù)履行合同，且有意愿代被告履行超過(guò)購(gòu)房尾款數(shù)額的銀行抵押貸款本息結(jié)清義務(wù)，并將該款項(xiàng)交付至本院代管，系爭(zhēng)房屋抵押權(quán)人亦同意在貸款債權(quán)本息得到足額清償?shù)那疤嵯拢浜限k理系爭(zhēng)房屋抵押注銷(xiāo)手續(xù)。因此，繼續(xù)履行合同并不存在事實(shí)或法律上的障礙，被告理應(yīng)配合原告辦理系爭(zhēng)房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，過(guò)戶(hù)所產(chǎn)生的應(yīng)繳稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用按約由原告負(fù)擔(dān)。

二、案情簡(jiǎn)介：

2021年9月21日，原、被告在中介公司居間下簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同》，約定被告向原告出售位于上海市青浦區(qū)XX村X(qián)X號(hào)XX室房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋），房屋總價(jià)款為245萬(wàn)元，2021年12月2日雙方簽訂網(wǎng)簽合同，2021年12月31日前辦理過(guò)戶(hù)，并對(duì)付款時(shí)間等其他事項(xiàng)進(jìn)行明確約定。合同簽訂后，原告按約支付被告房款合計(jì)143萬(wàn)元，因系爭(zhēng)房屋交易時(shí)尚有130余萬(wàn)元銀行貸款尚未還清，原告支付的143萬(wàn)元是用于被告還清房貸，滌除抵押登記，然被告并未滌除抵押登記，導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)，原告多次督促被告配合過(guò)戶(hù)，始終無(wú)果，無(wú)奈訴至法院，作如上訴請(qǐng)。

三、原告起訴：

1.判令兩被告配合兩原告將位于上海市青浦區(qū)XX村X(qián)X號(hào)XX室房屋過(guò)戶(hù)至兩原告名下；

2.判令兩被告支付兩原告違約金[以人民幣（以下幣種均為人民幣）143萬(wàn)為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)，自2022年1月1日起計(jì)算至配合過(guò)戶(hù)完畢止]。

四、被告答辯：

被告LJH、LWJ辯稱(chēng)，1.同意將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶(hù)至兩原告名下，但被告無(wú)力滌除銀行借款抵押登記。2.原告主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。

第三人中行長(zhǎng)三角分行述稱(chēng)，本案系原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，第三人要求保證信貸資金的安全，截止至2023年6月，系爭(zhēng)房屋抵押貸款余額本金為1,357,826.08元。若被告結(jié)清貸款本息，第三人愿意配合辦理撤銷(xiāo)抵押登記手續(xù)。

五、一審法院判決結(jié)果：

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)（含居間）合同》、《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。被告在收取143萬(wàn)元房款后，未按約辦理系爭(zhēng)房屋抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)致無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，被告顯屬違約。原告要求繼續(xù)履行合同，且有意愿代被告履行超過(guò)購(gòu)房尾款數(shù)額的銀行抵押貸款本息結(jié)清義務(wù)，并將該款項(xiàng)交付至本院代管，系爭(zhēng)房屋抵押權(quán)人中行長(zhǎng)三角分行亦同意在貸款債權(quán)本息得到足額清償?shù)那疤嵯拢浜限k理系爭(zhēng)房屋抵押注銷(xiāo)手續(xù)。因此，繼續(xù)履行合同并不存在事實(shí)或法律上的障礙，被告理應(yīng)配合原告辦理系爭(zhēng)房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，過(guò)戶(hù)所產(chǎn)生的應(yīng)繳稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用按約由原告負(fù)擔(dān)。

關(guān)于違約責(zé)任。原告主張從2022年1月1日起計(jì)算至實(shí)際完成過(guò)戶(hù)之日止的違約金，具有合同依據(jù)。關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)，考慮到房屋早已實(shí)際交付，本院綜合以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平及誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)為已付款之日萬(wàn)分之二。

原告主張其代為履行的借款本息可能超過(guò)其應(yīng)付的剩余房款102萬(wàn)元，要求在本案中一并處理，因被告不同意在本案中一并處理，故本案不予處理，原告可就追償權(quán)利另行訴訟。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條、第五百零九條、第五百二十四條、第五百七十七條、第五百八十五條之規(guī)定，判決如下：

一、原告王宇宸、劉夢(mèng)凡應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)代為履行向第三人中國(guó)銀行股份有限公司上海長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)分行歸還上海市青浦區(qū)XX村X(qián)X號(hào)XX室房屋項(xiàng)下剩余抵押借款本息，具體以還款日時(shí)中國(guó)銀行股份有限公司上海長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)分行出具的金額為準(zhǔn)；

二、第三人中國(guó)銀行股份有限公司上海長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)分行應(yīng)于收到上海市青浦區(qū)XX村X(qián)X號(hào)XX室房屋項(xiàng)下剩余抵押借款本息后十日內(nèi)滌除上述房屋上設(shè)定的抵押登記；

三、被告LJH、LWJ應(yīng)于房屋抵押登記被注銷(xiāo)之日起十日內(nèi)協(xié)助原告王宇宸、劉夢(mèng)凡將坐落于上海市青浦區(qū)XX村X(qián)X號(hào)XX室房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至原告王宇宸、劉夢(mèng)凡名下（過(guò)戶(hù)所產(chǎn)生的應(yīng)繳稅款、手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由原告王宇宸、劉夢(mèng)凡負(fù)擔(dān)）；

四、被告LJH、LWJ應(yīng)于上述房屋過(guò)戶(hù)之日起十日內(nèi)向原告王宇宸、劉夢(mèng)凡支付逾期過(guò)戶(hù)違約金（以143萬(wàn)為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)，自2022年1月1日起計(jì)算至配合過(guò)戶(hù)完畢之日止）。#滌除抵押權(quán)##二手房陷阱#

本文由上海市浩信律師事務(wù)所王俊偉律師根據(jù)裁判文書(shū)網(wǎng)查詢(xún)整理，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。另可參考《二手房陷阱：買(mǎi)賣(mài)合同條款解讀與風(fēng)險(xiǎn)防范》一書(shū)。