為督促轄內(nèi)商業(yè)銀行進(jìn)一步貫徹落實(shí)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(滬建房管聯(lián)〔2021〕48號(hào))要求，2021年1月29日,上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》(滬銀保監(jiān)通〔2021〕6號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》)。

《通知》對(duì)上海轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個(gè)人住房貸款發(fā)放管理、信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、風(fēng)險(xiǎn)排查等方面。

下一步，上海銀保監(jiān)局將對(duì)轄內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)政策執(zhí)行及自查情況開展專項(xiàng)檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題將依法采取監(jiān)管措施，促進(jìn)上海地區(qū)商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行和上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知

滬銀保監(jiān)通〔2021〕6號(hào)

在滬各中外資法人銀行、中資銀行分行、村鎮(zhèn)銀行、外國及港澳臺(tái)地區(qū)銀行分行、外資法人銀行分行:

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(滬建房管聯(lián)〔2021〕48號(hào))，根據(jù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策、防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的總體要求，現(xiàn)就持續(xù)做好個(gè)人住房信貸管理相關(guān)工作通知如下。

一、各商業(yè)銀行要嚴(yán)格貫徹落實(shí)國家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“因城施策”“一城一策”的工作要求，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)各項(xiàng)規(guī)制要求，嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴(yán)格審查個(gè)人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。

二、嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理。中資地方法人銀行應(yīng)按照《中國人民銀行中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(銀發(fā)〔2020〕322號(hào))等相關(guān)要求，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的管理。房地產(chǎn)貸款集中度超出要求的相關(guān)法人銀行，應(yīng)針對(duì)性地強(qiáng)化過渡期業(yè)務(wù)調(diào)整。

三、嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力。按照“了解你的客戶原則”，完善調(diào)查、審查手段。強(qiáng)化首付款資金真實(shí)性審查要求，防止借款人通過消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款等渠道違規(guī)獲取個(gè)人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。審慎評(píng)估借款人還款意愿、還款能力，嚴(yán)格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務(wù)支出與收入比，多渠道核實(shí)借款人真實(shí)收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。

四、嚴(yán)格加強(qiáng)借款人資格審查和信用管理。要按照本市住房限購政策的要求，采取有效措施加強(qiáng)對(duì)借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規(guī)避限購、限貸等行為給商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理帶來的影響。充分利用各類征信和信息共享平臺(tái)查詢借款人信用信息，結(jié)合借款人信用狀況，嚴(yán)格審批個(gè)人住房貸款。要完善約束機(jī)制，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款合同管理，在合同中增加相應(yīng)的約束性條款，對(duì)各類不誠信行為予以約束，并充分提示借款人。對(duì)于違規(guī)獲取首付款資金、存在造假行為等申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的，應(yīng)拒絕其房貸申請(qǐng)，將其列入黑名單，并作為失信行為信息報(bào)送本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。

五、嚴(yán)格個(gè)人住房貸款發(fā)放管理。切實(shí)執(zhí)行《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀監(jiān)發(fā)〔2007〕359號(hào))的相關(guān)要求，重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。

六、切實(shí)加強(qiáng)信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強(qiáng)化用途警示。禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。防范借款人或受托支付對(duì)象通過非常規(guī)大額取現(xiàn)、中間人過渡資金等各類方式規(guī)避用途管理。完善信貸資金用途監(jiān)測(cè)與攔截機(jī)制，擴(kuò)大模型監(jiān)測(cè)范圍，提升監(jiān)測(cè)效果。對(duì)確認(rèn)用途違規(guī)的行為，應(yīng)及時(shí)采取實(shí)質(zhì)性管控措施。

七、嚴(yán)格房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理。嚴(yán)格開展房產(chǎn)中介合作資質(zhì)審核，實(shí)施業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入和名單制管理，建立貸后質(zhì)量監(jiān)測(cè)及中介退出機(jī)制。對(duì)發(fā)現(xiàn)存在為購房者提供首付款支持、聯(lián)合“包裝公司”協(xié)助偽造貸款資質(zhì)證明和收入證明等違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介，應(yīng)立即終止合作，并將其列入黑名單，報(bào)送上海市銀行同業(yè)公會(huì)。

八、全面開展風(fēng)險(xiǎn)排查。各商業(yè)銀行要根據(jù)通知要求，完善內(nèi)控制度，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)、分析和評(píng)估。對(duì)2020年6月份以來發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報(bào)送自查和整改報(bào)告。報(bào)告應(yīng)包括組織開展情況、檢查內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的主要問題和產(chǎn)生問題的原因等;整改方案應(yīng)包括時(shí)間表、責(zé)任部門、責(zé)任人員、整改措施及目標(biāo)等。發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題的，應(yīng)從機(jī)制上查找問題，并立即進(jìn)行整改，對(duì)相關(guān)責(zé)任人嚴(yán)肅問責(zé)。借款人存在違反合同約定行為的，按照合同約定給予懲戒。上海銀保監(jiān)局將對(duì)各商業(yè)銀行房地產(chǎn)政策執(zhí)行及自查情況開展專項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題將依法采取監(jiān)管措施。

特此通知

2021年1月29日