在貸款中有一種類型的貸款，叫房屋抵押貸款，那么在貸款過程中房屋抵押貸款的額度到底是怎么計算的呢？其實主要是要搞清楚影響房屋抵押貸款額度的因素有哪些。因此了解了計算就很方便了。

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一、房屋的評估價

房屋的評估價也受多種因素的影響。

房屋的類型：商品化住宅、公寓、商鋪、別墅，不同類型的房屋評估價格不一樣。

房屋的坐落：當然不同城市的房價肯定是不一樣的，這里主要是指房屋在某一具體城市的坐落。以蘇州為例，工業園區的整體房價高于吳中區，這種就是坐落影響。

房屋的附帶價值：房屋的附帶價值，最好理解的例子就是學區房，如果房屋附帶很好學區，那么房價就會蹭蹭往上跑。當然附帶價值還包括其他方面：比如說開發商、周邊的公共設施、交通便利等，這些都是房價高低的附加因素。這一點可以放到坐落因素里，這里將其拆分出來便于理解。

房屋的土地性質：土地性質劃撥和出讓，對房屋的價值也有影響，劃撥性質的一般會低于出讓性質的。拆遷安置房土地性質多是劃撥的，同等條件下，拆遷安置房的價格一般低于出讓性質的商品房。

對房屋評估價的影響因素還有其他，比如說房齡、裝修、戶型、有無案件糾紛、有無負面影響等。

對銀行來說，上述影響房屋評估價的因素都可能會影響到銀行的貸后管理（房屋流通的難易程度）。

二、借款人自身因素的影響

房屋抵押貸款說到底房屋只是作為一種擔保方式，在合同中體現是一份從合同，主合同還是借款合同，所以借款人自身的情況也是影響房屋抵押貸款額度的重大因素。借款人自身信用良好、還款來源充足，在測算抵押額度時可以將抵押成數提高一點，比如說普通人按房屋評估價的6.5折算，優質客群按房屋評估價的7折算甚至更高。至于什么叫優質客群、什么叫普通客群不在此展開說明，可參考小編過往客戶資質分析的相關文章。

三、放貸人不同時的影響

這里的放貸人是指發放貸款的一方，有銀行、非銀行。銀行和非銀行在選擇客群群體時有不同的標準。

以銀行為例，銀行會選擇頭部客戶，頭部客戶意味著這部分客戶自身的條件相對較優，再加上抵押物如果較好，在綜合考量的范圍內，銀行出具額度時會給到一個較高成數。總的來說就是銀行更看重抵押物背后的人。

非銀行的金融機構，目標客群是銀行篩選后的客戶，借款人本身的條件相比銀行客群就稍微遜色了一點，所以在貸款利息這塊定價也相對較高，獲得高收益的同時也承擔著高風險，所以這些非銀行的金融機構在出具額度時在成數上就會相對較低一點，要給后期可能的資產處置留下一點空間。總的來說就是非銀行金融機構更看重人背后的抵押物。

以上因素說明清楚之后就比較容易理解了，在這些因素的基礎上給出一個折率，就是簡單的數學計算公式了。

注：如果涉及到房屋二次抵押，額度計算的邏輯是一致的，只是對貸款余額的一個處理方式，先打折減余額還是先減余額再打折。