本報記者 劉頌輝 特約撰稿 毛中楠 上海報道

繼去年上海的樓盤降價促銷出現“買房送寶馬”營銷活動之后，今年為了解決買家資金不足的“尷尬”，滬上多個樓盤主動提供“房屋抵押貸款”或變相提供“首付貸”。

連日來，《中國經營報》記者暗訪發現，上海樓市成交量和來訪人數較春節前大幅提升，樓盤領取預售證開盤意愿較為強烈，售樓處的停車場擠滿車輛，大廳里門庭若市。在推介房源的同時，一些樓盤業務員不忘告訴購房者，如果看中房源，買房的首付款也可以“分批支付”，或者提供房屋抵押貸款業務和“信用貸”。

“只要交滿300萬元認籌金，剩下200余萬元首付款我們可以想辦法。”上海地產（集團）有限公司在浦東新區開發的尚海酈景名苑項目，客戶經理介紹，其可以向公司申請客戶首付款分批支付，或者上海和昆山房屋抵押貸款，保證成功選購房源。

上海師范大學房地產與城市發展研究中心主任、教授崔光燦表示，從金融監管和市場管理的角度，買房首付貸屬于違規現象，首付款不允許使用“消費貸”“信用貸”等，其有利于購房人根據自身實際支付能力決策購房行為。當然，若地產項目允許購房人分期付首付款，而非在首付中使用信貸，則是一種銷售策略，有利于項目的銷售進度。

針對首付分批支付和房屋抵押貸款等問題，記者致電致函上海地產（集團）有限公司等相關企業，然而截至發稿，尚未收到回應。對于樓盤提供首付分批支付的行為，上海市寶山區住房保障和房屋管理局相關負責人表示，上海明確禁止樓盤“首付貸”行為，其他問題也有文件規定。

網紅盤首付不夠變相抵押來“湊”

中國指數研究院數據研發中心發布的報告顯示，2月18日～24日，上海房地產成交3378套，成交面積32萬平方米，環比增長53.64%，周均成交17.78萬平方米，比去年同期增長6.31萬平方米。不過，2018年下半年在持續調控和供應增加的雙重作用下，市場行情扭轉為供大于求。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，春節后上海周邊城市樓市消息的暖風居多，比如南京不再“認房又認貸”，近日公布的70個城市房價數據雖然漲幅趨穩，但仍有小幅攀升的動力，對市場信心的恢復有所提振。

日前，記者走訪了浦東新區桃林路的尚海酈景名苑，這是吸引眾多購房者的網紅項目。公開資料顯示，尚海酈景名苑項目整體位于浦東新區洋涇板塊，靠近陸家嘴濱江，地塊前身為上海海事大學，在2016年開盤熱銷，奪下上海總成交金額與總成交面積的雙料冠軍。

2月26日下午，記者以購房者身份來到尚海酈景名苑項目，客戶經理小董介紹，公司即將推出最后5幢樓，戶型包括160平方米、190平方米和230平方米，總共344套現房。從預售許可證公示的價格來看，房源的成交均價基本在9.2萬～10.5萬元/平方米。小董說，預計開盤當天可以享受優惠價，折扣后均價約為8.8萬～9.5萬元/平方米。不過，前期交滿300萬元認籌金，才能保證參與選房。

尚海酈景名苑由于是靠近上海陸家嘴的地標建筑，北面為黃浦江，吸引不少改善需求型人群前來。記者在售樓部停留的20余分鐘里，見到14位購房者在看房，其中不乏家庭組團過來。

“3月和4月是傳統樓市旺季，自春節之后，來樓盤看房的人明顯增多。”小董告訴記者，如果看中了房子，剩下200多萬元首付款可以向公司申請分期支付，另外公司可以提供房屋抵押貸款業務，只要是上海或者昆山的房屋，可以幫忙抵押貸款作為首付款。“以我在公司三年的工作，基本上（成功購買）可以沒問題。”

另外據尚海酈景名苑的客戶經理透露，項目即使早已建好，但開發商希望等待更好的市場行情，一直不著急出售。但從今年樓市調控政策來看，開發商只得接受指導價格入市銷售。

同樣，青浦區高涇路789弄金地虹橋世家項目的工作人員表示，如果購房者的首付款不夠，樓盤可以做首付貸，通過抵押物進行貸款，抵押物可以是房屋或者車，即可成功選房。

對于首付款的問題，在松江區的合景天悅被稱為“信用貸”。銷售人員介紹，可以為購房者解決首付不夠的難題，不過購房者除了支付6%的利息費，還要交一筆3%～5%的手續費。假如貸款100萬元做首付，需要另外交3萬～5萬元手續費，公司能助力購房者成功選到房源。

記者調查了解到，去年9月，上海市住建委聯合房管局等多部門發布房地產市場秩序專項整治通知規定，通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式，違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款是投機炒作行為。

諸葛找房首席分析師陳雷指出，“首付貸”的行為是開發商自營金融機構或者合作三方機構對消費者進行放貸，對購房者來說加杠桿過大，風險及還款壓力大。開發商提供首付貸的行為屬于違規，首付款一般是由購房者出資，不能用房產作為抵押。信用貸流入房產市場屬于違規行為，一旦受到銀行調查，會停止購房者的貸款。

崔光燦表示，其對于開發商與購房人共同的風險在于，會影響未來交易行為是否正常進行，如一旦由于首付貸影響到后期正常的信貸審批，可能會影響購房合同的執行。

地王項目貼地價賣割肉入市

上海房地產市場出現回暖跡象，樓盤來訪人數增多，一些區域性地王項目亦近乎貼著地價賣，降低姿態割肉入市，受到市場關注。

上海市浦東新區祝橋鎮千匯路198弄的公元2040項目，是金地集團在上海的代表性項目。時間回撥到2016年，在祝橋鎮的地王車輪戰中，金地力挫融創、龍湖、平安不動產等強手，以88億元總價摘牌，樓板價33023元/平方米，溢價率286%，創下彼時上海總價地王。

公開消息顯示，名為金地公元2040的機場地王項目，首批推出戶型集中在80～90多平方米三房、110多平方米四房。

據此前售樓部和業內人士測算，項目可售部分的保本價格為6萬元／平方米，銷售價格將突破8萬元/平方米。然而，隨著上海房地產市場調控政策趨嚴，“祝橋地王入市價格難達預期”的聲音也此消彼長。

樓盤營銷中心銷售人員介紹，公元2040的部分房源在2月3日取得預售證，2月12日開始認籌，預計3月初開盤。這也成為春節之后，上海第一個開始認籌的房地產項目。

據了解，公元2040共有2806套房源，3月初開盤將推出416套精裝小高層房源，均價約為4.1萬～4.3萬元/平方米，每套總價380萬元起，整體產品偏剛需，兼顧改善型需求。

作為金地集團華東區域具有代表性的項目之一，金地2040地塊堪稱是其擲重金得來。2018年半年報顯示，報告期內，華東地區營業收入為50.12億元，同比增長150%，截至2018年中期，祝橋項目實際投資額達到5.19億元，屬上海所有在建項目中投資額最高。

現場銷售人員坦承，以當前的價格出售也是無奈之舉，房子不可能一直屯著不賣，若不是限價緣故，至少要賣到5萬～6萬元/平方米。

記者致電致函金地集團華東區域地產公司，相關負責人也表示了同樣的觀點。不過對于公司將如何彌補金地2040項目因售價不達預期帶來的業績損失，該負責人表示無法回應。

2月16日下午，上海嘉定區的西郊金茂府開盤，227套房源吸引了366組客戶認籌搖號。99平方米的三房在一小時售罄，開盤當天基本清盤。克而瑞研究中心統計顯示，西郊金茂府開盤均價為4.45萬元/平方米，開盤去化率達到97%。

公開資料顯示，西郊金茂府所在地塊是2016年在激烈競爭后被建發房產以樓板價30289元/平方米拿下，創出嘉定最高紀錄。上海房地產分析人士此前預計，項目未來的保本價可達4.5萬元/平方米以上，如果剔除不可售以及配套部分，保本價可達5.6萬元/平方米以上。若按此測算，嘉定地王項目西郊金茂府是以成本價入市。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，開發商資金緊張是本輪樓市成交多的原因。尤其是一些去年蓄客的項目，近期陸續進場，伴隨天氣轉暖看房活躍度也在增加，都有助于快速進入交易狀態。隨著入市產品增多，小陽春行情就此展開。部分樓盤借助有競爭力的價格可以盡早鎖定客戶，及時回籠資金。