多地開放“帶押過戶”模式，二手房市場能因此“枯木逢春”嗎？

文/吳其倫

最近的房地產又出新招——“帶押過戶”。

所謂“帶押過戶”，是指正在背負房貸的賣房者無需還清貸款就可以直接跟買家過戶。其業務流程是：在買賣雙方簽訂資金監管相關協議后，買方的貸款資金足額存入監管賬戶，再辦理不動產轉移、賣方原抵押變更和買方新抵押設立合并，最后歸還賣方貸款、賣方收到余款，注銷抵押登記。

“帶押過戶”是一種二手房交易的新模式，被視為活躍樓市的重要調整，現已在南京、蘇州、濟南、昆明等地的部分地區施行。

“帶押過戶”是有一定優點的：

1.降低賣家壓力。舉一個簡單的例子：張三想賣一套房子。這套房子還有80萬的貸款沒有繳清。在原來，張三不還完貸款是不可以賣房的，他只能去借錢還貸。找誰借？真的能借來嗎？借完的利率是多少？這些都是難題。而現在，這一些都被簡化了，張三不需要借錢還清房貸就可以賣房。

2.降低買家風險。傳統模式下，賣房者需要先解押再過戶，其中涉及到解押資金的問題，一般由買家來墊付，或者找第三方公司墊付，存在一定的資金風險和一筆墊付的成本費用，所有的風險壓力都在買方。但如今，這些煩惱得到了解決，買家不必擔責。

3.刺激二手房交易。賣家壓力減少與買家風險降低帶來了雙方的便捷與愉悅，不僅增加了賣房者的出手積極性，還增加了買房者的入手積極性，由此能夠刺激二手市場的交易，達成活躍二手房市場的目的。二手房被盤活能夠刺激市場，從而實現社會的進步。

益處雖然良多，但不得不思考一個問題——“帶押過戶”模式真的能夠徹底挽救二手房市場嗎？二手房市場能因此而枯木逢春嗎？

我的觀點是：“帶押過戶”的確具有積極作用，但是并不能真正拯救二手房市場。“帶押過戶”能增加二手房交易量，但掀不起大風大浪。

如今我國二手房市場的低迷原因來源于大環境不佳：疫情反反復復的當下經濟不振，實體經濟遭受猛烈沖擊，賺錢變得越來越難，倒閉企業眾多，許多人面臨著被降薪、被裁員的命運，這樣的情勢短時間內得不到緩解。而另一面，房價卻一直居高不下，低廉的工資與高漲的房價不成正比，于是樓市成交量持續走低，大眾的買房熱情普遍低迷。在這樣的背景下，房子已經跌下了神壇，不僅新房難賣，二手房更難賣，許多房子掛著出售的招牌但根本賣不出去，即便降價也于事無補，許多中介都因沒有生意而倒閉。

毋庸置疑，二手房的流動性大不如前，于是不甘現狀的相關行業者想出了“帶押過戶”的政策。可購房者并不會積極響應，買家如今持有謹慎的觀望態度，不論推出多么誘人的政策，都不會引發搶購潮。因為房價沒達到百姓的心理預期。

而這一政策的真正受益人并不是百姓，而是銀行。銀行看似是一個默默的中間人，但實則不然，“帶押過戶”意味著斷供對銀行的影響越來越小了，張三供不起轉讓給李四供，銀行一直能收到錢。中介賺的錢，現在變成讓銀行賺了，銀行成最大贏家，民眾永遠計算不過資本家。

所以，“帶押過戶”只是一種治標不治本的緩兵之計罷了。

想要挽救二手房市場，“治本”之策在于房價下降的力度擊穿了買房人的心里底線，并且百姓的收入有了普遍的優渥提升，否則不論是一人貸款全家幫、首付降低、帶押過戶還是延長貸款期限都不可能徹底激活樓市。

對于“帶押過戶”政策，大家需要結合實際再行動。如果你是購房剛需，你近期就必須買一套二手房，那么“帶押過戶”的確為你提供了極大的便利；又或者你有房子急于出手，而貸款又壓得你喘不過氣，那么你有必要通過“帶押過戶”實現房產轉讓。

而對于非剛需者來說，“帶押過戶”政策基本可以忽視，未來繼續持觀望態度即可，靜觀其變。

濟南是我國第一個施行“帶押過戶”政策的城市，后續有許多城市追隨了濟南的腳步，并都或多或少取得了一些盤活樓市的進展，至于未來成績如何，我們仍需觀望。

你的城市落實“帶押過戶”政策了嗎？你會響應嗎？