21世紀經濟報道記者 周炎炎 吳霜 上海報道 “近期有部分銀行，包括國有大行和股份制銀行都出現了一些灰色操作空間。”一位購房者對記者表示，他在購房群中發現，有貸款中介向他們介紹了一些小微企業經營貸，50萬左右，年化利率4.25%，推薦給他們貸出來挪用作首付款，“額度雖然不高，關鍵是無抵押，信用貸，可以好幾家同時操作，需要的話可以貸出來200萬-300萬元。”

近期，此類“房貸變小微企業經營貸”的做法逐漸頻繁起來，一位貸款中介稱：“恍惚間回到了2020年3月、4月和5月的‘盛景’。當時受到社會和經濟環境影響，加上監管要求銀行讓利小微企業，低利息的經營貸是主要鼓勵的方向，與住房貸款之間形成了價差和套利空間。”

這位貸款中介也向記者介紹了一款經營貸產品，年化利率僅3.8%，10年期限，先息后本，借款金額小于800萬甚至可以免去查證企業賬戶流水。“只要注冊或入股時間超過12個月、房屋產證滿12個月，可無需提供公司流水，直接審批準入。”

一位大行合規部人士對記者表示：“小微企業經營貸很大一部分屬于普惠金融貸款的范疇，監管近年來一直要求擴大普惠金融覆蓋面，每年都要求銀行業繼續實現普惠型小微企業貸款增速、戶數‘兩增’，而貸款利率要逐年下降，是希望通過金融力量來推動解決小微企業融資難問題，進而穩市場主體、穩就業。而在按揭貸款方面，今年各家銀行審批、放款速度已經加快，額度也較為充足，對于剛需用戶已經較為友好，已經較少見到正常需求得不到滿足的現象，此時挪用經營貸就有些投機行為了。挪用小微企業貸款到房地產領域，違背了支持實體經濟的政策初心”。

北京德和衡（上海）律師事務所合伙人律師鐘建對記者表示，從國家這些年堅持“房住不炒”、房地產去杠桿的監管政策而言，該交易模式下的小微企業經營性貸款最終流入了房市，無異于在給房地產市場加杠桿，跟國家政策背道而行。銀行也會面臨行政處罰的風險，貸款合同如進入司法程序，可能會被認定為無效。如此，就購房人而言則無法實現其購房目的或利息成本籌劃的目的；對銀行而言，可能形成不良。

一旦發現挪用，貸款需立即返還

“好的政策出來，總是存在被濫用的可能。”一位大型銀行普惠金融部人士對21世紀經濟報道記者表示，“外面的資金通道和資金中介太多了，而這些中介每天都在鉆營各家銀行的小微企業貸款，包括抵押貸、信用貸、循環貸、無還本續貸，無孔不入。”

她指出，有些銀行推出的經營貸需要每年還本付息，挪用做房貸的話對客戶的還款壓力很大，但這些中介總能找到辦法解決，比如每年客戶向中介再借一筆過橋資金還貸，付出一些利息來換取更長的還款周期。

她還坦言，部分客戶經理為了完成普惠金融業務的KPI，與貸款人以及貸款中介“里應外合”，騙取小微企業經營貸，挪用做房貸。

不過據她所說，上述“里應外合”的情況多發于2020年上半年，隨之而來的是監管的“重錘”，這種客戶經理道德風險有所收斂。

隨著2020年下半年監管對于經營貸挪用于樓市持續保持高壓狀態，業務經理主動幫助客戶及中介暗箱操作小微企業經營貸的現象逐步減少，監管協同各家銀行進行廣泛的審查和自查，發現違規者直接要求客戶原路返款銀行貸款。

“一旦挪用被發現后，返還期限不是兩個月，不是一個月，而是立即返還！”上述普惠金融部人士強調。他們銀行當時也有要求客戶返還的案例，好在很多借款方是小微企業主本人，手里頭有一定的流動資金，所以基本“追貸”成功。但有一類客戶追回貸款還是比較難的——很多貸款中介幫忙操作，將客戶包裝成小微企業主或者小微企業股東，甚至偽造“代持協議”來假稱自己是小微企業股東，而這些客戶實際上并沒有一次性返還貸款能力，或者已經用于購房，會對銀行收回款項造成壓力。

早在2021年初，北上廣深全面排查轄區內銀行機構，防止經營性貸款等信貸資金違規流入房地產市場。2021年4月，上海銀保監局公布本次監管稽核調查已發現123筆、3.39億元經營貸和消費貸涉嫌被挪用于房地產市場。北京銀保監局公布，2020年下半年以來，涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元。廣州則公布，銀行機構自查發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。深圳銀保監局則通報了三起典型案例，曝光了經營貸資金違規流入房地產市場的違規操作手法，提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款。

這其中的流程是怎樣的？前述銀行合規部門人士表示，銀行自查主要依靠手段為跟蹤資金流向。一般來說想要辦理經營貸，企業需要在貸前向銀行提供資金用途、生產經營流水、經營資料等，銀行以受托支付的方式直接打款給交易對手，這其中可以監測到資金有沒有進入生產經營之外的領域。但其中還有一個問題，如果客戶將資金轉了好幾手，特別是通過其他銀行轉賬最終流向房地產，對于放款銀行來說核查難度較高，只能發現疑點之后去線下核查資金真實用途。

對于監管部門來說，可以協調多家銀行全鏈路核查資金流向，要求資金流轉的銀行協助調查資金鏈路，“穿透式”查驗出資金是否流向房地產領域。

“目前客戶經理不太敢配合客戶挪用經營貸的操作。”上述普惠金融部人士稱，目前多數情況下還是銀行房貸不夠審慎，被中介機構鉆了空子。近幾年，監管部門三令五申不允許經營貸資金違規流入房地產，銀行自律更加嚴格，監管部門也對不合規行為做了處罰，并且這種處罰是“雙罰”——既要罰機構，也要罰到人。

據南財智庫-21世紀資管研究院統計，在2021年銀行業監管罰單中，房地產相關罰單共有468張罰單，相比上一年大增102.6%，增加超過一倍。其中累計出現次數最多的處罰案由為，貸款資金違規流入/被挪用于房地產領域，共出現260次。

按揭貸變經營貸的法律風險

鐘建認為，從法律及行政法規上來講，似乎并沒有針對這種操作的直接的禁止性規定，但并不意味著這種模式，不存在民事、行政或刑事風險。

這種模式的相關方，可能覺得通過資金過橋即民間借貸把按揭貸替換成小微貸的模式，公民個人借全款買房，房屋的產權就是屬于他了，他再把房子拿去為其個人或他人的小微企業貸款做抵押擔保，也是銀行小微企業貸款所認可的。但實際操作中，這并不意味著對各方而言違規違法風險小。

具體來說，在全款購房環節，如果采用民間借貸過橋，無論是中介機構還是個人，一般成本比較高，成本包括名義利息，也包括各種費用。 對于借款方的風險點在于：在過橋方面，合同中利息及費用約定是否清晰，整個交易周期是否可控。如果交易周期不可控，周期被拉長，那么勢必過橋成本就會顯著提高，對于首套房購買者來說，小微貸的利率，再加上過橋貸的利率，可能會比按揭貸款利率還要高，其實是不劃算的。

對于出借方而言，其中民事、行政、刑事風險不僅較多，而且復雜，一般主要需要考量的因素有：有無放貸資質、放貸對象是否特定、放貸頻率高低及次數多寡、放貸資金來源及運用方式合法與否、利息費用合法與否、有無非法占有目的、催收手段合法與否等，如果這些合規因素未能很好把握，那么可能涉嫌的犯罪有：非法經營、非法吸收公眾存款、高利轉貸、敲詐勒索、詐騙、虛假訴訟、強迫交易等。

在房抵貸的過程中，對借款方、銀行而言，風險同樣不少。鐘建認為，小微企業貸款是經營性貸款，銀行一般要審核企業的資信，如果這個小微企業提供的資信材料是假的，比如為了滿足審核要求而偽造財務資料，那么一旦違約，還不了款，銀行又有比較充分的證據證明借款方存在非法占有目的，那么借款方可能會因提供虛假資料騙取銀行貸款，從而涉嫌貸款詐騙。如果銀行或業務人員缺乏合規意識，默許甚至引導客戶這么操作，那么則可能面臨銀保監行政處罰，客戶經理甚至可能涉嫌共同犯罪。

此外，如果借款人（這種模式下一般也是購房者）確實自己擁有一家小微企業，并且想以房產作為抵押申請小微貸款，也會有一定風險。小微企業通常是一個有限責任公司，從公司法上講是法人人格獨立的，房抵貸會使房產與企業的債務問題掛鉤，一旦企業出現債務問題，房產作為抵押物，則要面臨被小微企業的債權人（不僅僅是抵押權人銀行）強制執行的風險。如果是中介提供的一家小微企業，并不是購房者自己控制的，那么風險就更大了。

灰色操作將影響征信

2021年3月26日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部和中國人民銀行聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》（下稱《通知》）。其中指出，銀行業金融機構要切實加強經營用途貸款“三查”，落實好各項授信審批要求，不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。

要求對企業成立時間或受讓企業股權時間短于1年，以及持有被抵押房產時間低于1年的借款人，要進一步加強借款主體資質審核，對工商注冊、企業經營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業證明材料代替實質性審核。

《通知》還指出，會將企業和個人違規挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入征信系統。

植信投資研究院資深研究員馬泓認為，此類借貸方式屬于變相回避常規的監管體系，即將原有的商業銀行個人住房按揭貸款經過貸款公司包裝后，以更低的經營貸置換房貸，誘導經營貸違規行為。

馬泓表示，對大城市而言，商業銀行應該按照正常的放款流程，避免拉長放款周期。他建議，商業銀行在推動居民按揭貸款回升的過程中，對一線和重點二線城市違規購房行為保持高壓監管政策，促進房地產市場良性循環和健康發展。

值得注意的是，挪用經營貸到房地產領域的行為在將來可能會“上征信”。去年6月，銀保監會統信部副主任劉忠瑞表示，對確認挪用經營貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報送征信系統，提高挪用貸款的違規成本。