上海周浦購房者購買五證齊全、公開搖號的明天華城項目新房，房產卻面臨被法院查封。為什么正常預售的商品房，購房人按照約定付款，卻會出現法律層面被一房二賣的風險？這相當于消費者在正規商場購買衛生合格的食品，但是中毒了，怎么會這樣呢？

目前的商品房銷售制度，是通過網簽備案和預告登記來防止一房二賣。網簽備案限制的是債權上的一房二賣，即銷售合同已經網簽備案，標的房產是無法重復網簽合同的。預告登記限制的是物權上的一房二賣，預告登記后，相當于購房人取得了未來可實現的物權，為銀行抵押貸款提供了物權依據。這套看似嚴密的登記管理制度，漏洞在哪里呢？

《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條：經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓。所以抵押的在建房產也是可以銷售的。

從網簽到預告登記，如果銷售的房產有抵押，有個解抵押的過程，即要抵押權人向房地產交易中心提供解除抵押的書面文件。在明天華城的項目里，開發商三盛宏業抽走了項目公司榮惠置業的款項（從這點看，監管賬戶作用成疑），所以雖然購房者付了房款，但抵押權人東方資產沒有收到解押款，所以東方資產不愿意出具終止抵押權的書面文件。這樣導致房地產交易中心的該房產登記，依然是抵押狀態，并造成了后續因為債務糾紛訴訟時房產被查封。

從司法實踐而言，根據初明峰和劉磊的案例文章，以（2016）最高法民申887號案例，一旦抵押權人同意抵押人銷售抵押房產，視為其放棄抵押權。因為如果抵押權人同意出售，那么抵押權人對買受人支付的購房款只能行使價金代位權，而不能再追及于物上抵押權。至于抵押權人因無法行使價金代位權而造成的損失，系債務人與抵押權人的債權債務關系，抵押權人應當另行主張。購房人已經支付對價，并且是善意，如果再將抵押權的負擔轉移給購房人，顯然不利于保護購房者的所有權。這個最高院的判例思路是極其清晰的，但很可惜，在以后的案例中，幾乎沒有引用這個思路。鑒于我國并非案例法國家，在沒有明確條文的情況下，案例只是提供某種思路，在各種利益交錯時，取決于法官對法理的解讀和理解，包括對放棄抵押權的認定時點，是在抵押權人同意抵押人銷售抵押房產還是抵押權人提供的抵押權終止的文件時。

目前在沒有解抵押情況下，購房人要獲得法院支持的難度很高。合同沒有預告登記，就還不是明確的物權，依然只是合同期待權，在物權優先于債權的情況下，很難滌除抵押權人的抵押權。且政府規章一般情況下并不能對抗抵押權及合同的效力。

對于支付的大部分款項的購房者，法規上給予了一定的特殊保護。《最高這人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條及《2015年全國民事審判工作會議紀要》39條規定了，對于該類購房者，法院并不支持抵押權人行使抵押權。但對于付款50%以下的小業主，從法律層面很難獲得明確的支持，更多依賴于執行層面的操作。

總體而言，一旦解抵押在預售之后，開發商和抵押權人的債權債務糾紛有影響到購房者的可能。購房者如果未能辦理預告登記，那么目前法律對購房者的保護比較散亂，也不夠全面，實務上主要放到執行階段來解決，但這有點類似得了腫瘤，把其養大，最后動手術割除。相關購房家庭的心理壓力巨大，社會矛盾突出乃至激化。購房款金額巨大，對普通購房家庭而言，都形成巨大的生活壓力和現實問題，房產涉及到落戶、子女教育、養老、房租壓力等各方面，絕不能等同于一般債務糾紛。

那有沒有可能在司法執行上取得突破，提前化解矛盾，使購房者和抵押權人共贏呢？

因為限價和搖號政策，還有一些對購房者不利的因素，比如在支付認籌金，簽訂定金合同時，并看不到商品房預售主合同或者買賣主合同的內容，如果以后不認同主合同，有定金被沒收的風險。為了定金不受損失，不熟悉法律的購房者往往另外被迫當場簽訂有利于開發商的格式合同。比如在明天華城項目的商品房預售合同，開發商早就設下陷阱，如開發商不能如期交房，僅需每日支付房價款10萬分之一的違約金，以450萬的房子為例，每日只需支付45元。

所以在購房者對商品房銷售制度并不熟悉，只能依托政府公信力的情況下，購房者應盡可能不購買有抵押的房產，避免現在無辜的上海周浦明天華城購房業主們頭頂懸著的達摩克利斯之劍。同時，政府部門也應積極履行職責，盡早介入和協調，保障民生和社會穩定。

我們也可喜地看到，購房者代表們正準備和浦東政府相關領導做交流，法官也和購房者坦誠地電話交談并予以安慰，希望后續能看到圓滿的結局。